בניה ירוקה: יזמי בנייה ירוקה לא מצליחים להציג רווחים - ומחכים לעלייה במודעות הרוכשים

נשלח 31 בדצמ׳ 2009, 4:03 על ידי Sustainability Org
"לא נעים להיות זה שמספר לכם, אבל בתור אחד שכבר רכש דירה בשכונת כפר סבא הירוקה, ואני מאמין שאני מייצג את הדעה של 90% מהאנשים שקנו, זה פשוט לא מעניין אם יהיה פינוי אשפה מיוחד או שתהיה תאורה סולארית. הסיבה שאנשים קונים בשכונה היא נטו מיקום, יוקרה ומחיר טוב. לא תמצא אנשים 'ירוקים' בינינו". את הדברים כתב רוכש דירה בפרויקט כפר סבא הירוקה בפורום שהוקם לפרויקט, והם משקפים את הלך הרוח בישראל: המיקום והמחיר הם הקובעים, ובנייה ירוקה היא גורם שולי ביותר בהחלטת הרוכשים.

"קבלן יעדיף לעשות לובי גדול ומרווח או בריכת שחייה בבניין, כך שיתרון השדרוג ייראה לעין והצרכן ישלם בהתאם", מסביר ישראל קורץ, יועץ כלכלי אורבני המתמחה בבניה ירוקה וממנהלי גיאוגרין, חברה בת של גיאוקרטוגרפיה. "בבנייה הירוקה הקבלן לא יודע מה ייצא לו מזה ואם הוא יוכל לגבות יותר, מה שמהווה חסם גדול בפני קבלנים בישראל ובחו"ל".
 
קורץ, לשעבר כלכלן באגף התקציבים באוצר ובחברת סולל ובונה, ירצה ביום שלישי הקרוב בכינוס השנתי שמארגן המרכז הישראלי לניהול (המי"ל). הכנס ידון בדרכים ליציאה מהמיתון ועידוד הצמיחה בתחום הנדל"ן, וישתתפו בו שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, גורמי תכנון ויזמים. בין היתר יועלו לדיון נושא יישום הבנייה הירוקה בפרויקט עיר הבה"דים בנגב, המשתרע על פני כ-230 אלף מ"ר, וחוסר הפופולאריות של הבנייה הזו בישראל.
"במקרה של עיר הבה"דים, מי שמשקיע גם נהנה מההשקעה", טוען קורץ. "הקמת הפרויקט תהיה בשיטת ה-BOT - Built, Transfer, operate) בנייה, הפעלה והעברה, רנ"ה), כאשר הקבלן שיבנה את הפרויקט ייהנה גם מההכנסות שיפיק. לכן, החשיבה הכלכלית ברורה.

ואולם בבנייה למגורים הרווח של היזם פחות ברור. "בבנייה ירוקה, נכון להיום, הקבלן רק משקיע ולא בהכרח מקבל תמורה הוגנת, בעוד שהצרכן נהנה מהפחתה משמעותית בהוצאות לטווח הארוך", אומר קורץ.
מבדיקה שבוצעה בפרויקט מגורים ירוק לבניית 90 דירות בהרצליה, הבנייה הירוקה מוסיפה 20 אלף שקל למחיר דירה בממוצע. נתונים מחו"ל מראים כי החיסכון באנרגיה לכל דירה בבניין מגורים ירוק הוא כ-35%, ואילו בבנייני משרדים החיסכון עשוי להגיע ל-40%. החיסכון למשק הבית מוערך ב-6,000 שקל בשנה, הודות למחזור מים, מערכות מיזוג משוכללות ואלמנטים כמו בידוד משופר.
ממצאי סקר שנערך בקיץ 2008 בארה"ב עולה כי בתים "ירוקים" נמכרים בקצב מהיר בכ-30% מפרויקטים רגילים, ובמחיר גבוה בכ-20%. ואולם בישראל המצב שונה.

"יש כרגע חוסר מודעות ובורות בקרב קבלנים וצרכנים בנוגע לנושא, לכן לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי מה שוויה של דירה ירוקה בשוק הישראלי", מסביר קורץ. "אמנם בפרויקט כפר סבא הירוקה, למשל, הדירות נמכרות במחיר הגבוה ב-10% לעומת דירות מיד שנייה במרכז העיר, אך ייתכן שהמחירים הגבוהים לא נובעים מהבנייה הירוקה, אלא מהביקוש הגבוה לאזור ולפרויקט, בשל העדר פרויקטים חדשים בעיר".
"רוב הציבור עדיין לא מחובר לנושא", מוסיף קורץ, "ברגע שיינתנו ערכים חיוביים לבנייה הירוקה והקבלן יראה גמול להשקעה, תהיה לו מוטיווציה לפעול בכיוון".

התקנים עדיין בחיתולים
חברות נדל"ן רבות כאשדר, שיכון ובינוי נדל"ן, חנן מור, אזורים, י.ח. דימרי והאחים עופר, הצהירו כי הן בונות לפי התקן הירוק. אך מהו התקן הזה ואילו כללים מאמצים הקבלנים בסופו של דבר? כדי לזכות בחותמת "ירוקה" ממכון התקנים הישראלי, על הקבלנים לבנות את הבניינים בהתאמה לצורכי אנרגיה, להתחשב במיקום האקלימי של הבניין ובהצללות, להגביר את השימוש בשטח התת-קרקעי, לדאוג לסביבה ירוקה הכוללת שיקום נופי וצמחייה, להפריד שני סוגי פסולת לפחות, לדאוג לניהול סביבתי במהלך הבנייה (לצורך מניעת מפגעים ולמחזור פסולת בניין), להעניק פתרונות אדריכליים לאוורור טבעי בבניין ולחיסכון במים ולמנוע רעש על ידי התקנת רמת בידוד אקוסטי.

"התקנים שנקבעו על ידי מכון התקנים הם בחיתוליהם וצפויים לעבור שדרוג שיותאם לתקנים המחמירים המקובלים בעולם", אומר קורץ. "כך למשל, התקנים יחייבו שימוש בחומרי בנייה בעלי תו תקן ירוק וניצול האנרגיה ייעשה באופן אפקטיבי יותר. מבחינת הקבלן, ייתכן כי החמרה בתקנים תגרום לגידול מסוים בעלויות הבנייה, אך הצרכן עשוי ליהנות מחיסכון גדול יותר, מה שיכול להפוך לכלי שיווקי".
אבל בינתיים הנושא עדיין בחיתוליו, ואחד הגורמים שמעכבים את פיתוחו הוא הקבלנים. חברות רבות משלבות את המלה "ירוק" בשמות הפרויקטים שלהן בלי שמץ של בנייה ירוקה אמיתית, אחרות דואגות לצבוע את הלוגו שלהן בירוק ולשלב בו ציור של עץ. אצל רוב הקבלנים בישראל, הירוק נשאר בעצים המופיעים בהדמיות הממוחשבות של הפרויקטים, גם אם הם ממוקמים במרכזי הערים.
 
Comments