בעוד הביקוש לבניינים ירוקים מצד חברות
עסקיות גדל ואנשי נדל"ן מתחבטים בשאלה כיצד לממן את הבנייה היקרה יותר,
בסקטור המגורים כבר מיישמים בהצלחה מודל מימון המאפשר בניית בתים מאוזנים
אנרגטית וירוקים.
מאת פרופימקס
בניינים מהווים את צרכני האנרגיה הגדולים ביותר ויוצרים
מפגעים סביבתיים אדירים הן בתהליך הבניה והן לאורך עשרות שנות תפעול
יומיומי, ונחשבים לאחראיים ל-20 אחוז מפליטת גזי החממה בעולם. בעקבות הבנה
של הנזקים הללו ולצד חדשנות טכנולוגית שמאפשרת לבנות בניינים 'ירוקים'
יותר, ולצד החמרה ברגולציה מסוגים שונים בתחום, גבר השימוש במבנים ירוקים
(המכונים גם מבנים בני קיימא): הכוונה לבניינים מסחריים שנבנו בשיטת בניה
ידידותית לסביבה, שבכוחם לחסוך ב 30-40 אחוז מהוצאות האנרגיה, 20 אחוז
ויותר בצריכת המים ועוד. לצד התועלות הללו, מבנים ירוקים אהובים על דייריהם
שכן הם יוצרים מרחב בנוי בריא יותר: הם משתמשים לדוגמה בהחדרה של אור
ואוויר באופן טבעי, משתמשים בחומרי בנייה שאינם פולטים לאורך זמן חומרים
רעילים וכן הלאה. מחקרים אף הראו שהתפוקה גבוהה יותר במקומות עבודה השוכנים
בבניינים ירוקים וכי העובדים עושים שימוש מופחת בימי מחלה.
בארה"ב קיימים מספר תקנים לבניינים ירוקים, כאשר המובילים הם תקן Leed שיושם במעל 44 אלף בניינים במדינה ותקן Energy Star שיושם
במעל 25 אלף בניינים. על מנכ"לים של חברות המבקשות ליישם אחריות תאגידית
מופעל לחץ גובר למקם את החברה בבניין הנושא תקן מתאים. בסקר מקיף שעורכת
מדי שנה חברת המחקר של קיימות בנדל"ן GERSB בקרב
637 מנהלי חברות ציבוריות ומנהלי קרנות המשקיעות בנדל"ן, המנהלים סך הכול
נכסים היקף של 5.5 טריליון דולר, עלה כי בשנת 2014 ל-88 אחוזים מהמנהלים
שענו לסקר היו יעדים בני קיימא בתכנית האסטרטגית של החברה בתחום הנדל"ן.
באותה שנה, ל-22 אחוז מהבניינים שהם עמדו לבנות הייתה תעודת הסמכה בתקן
ירוק לשלבים המוקדמים של התכנון או הפיתוח, ול-14 אחוז הייתה תעודה כזו
לבניינים מנוהלים בפועל.
צילום: Djvstock | Dreamstime.com
בניינים
ירוקים אומנם חוסכים בהוצאות התפעול, אולם הם גם יקרים יותר לבנייה. השאלה
שמעסיקה אנשי נדל"ן היא האם מדובר בעסקה משתלמת עבורם: כלומר מאחר
ובניינים אלו יעילים יותר אנרגטית לדייריהם, הם גם יניבו לאורך זמן תשואה
עודפת לעומת בניינים 'רגילים', למשל בעזרת אחוזי תפוסה גבוהים יותר ודמי
שכירות (או מכירה) גבוהים יותר.
מחקר
שנערך בשנת 2011 בידי שני חוקרים בריטיים מבית הספר לעסקים הנלי
באוניברסיטת רידינג, והשווה בין בניינים בעלי תקן ירוק לבין בניינים ללא
תקן כזה, סיפק לכאורה תשובה ברורה. המחקר, שהשווה בין עשרות בניינים מצא כי
דמי השכירות שנגבים בבניינים ירוקים גבוהים יותר ב 4-5 אחוזים לעומת דמי
השכירות בבניינים רגילים, ואילו בעת מכירה מחיר הנכסים הירוקים גבוה ב
25-26 אחוזים.
אולם
למרות התוצאות החד משמעיות, עורכי המחקר הצביעו על הטיות אפשריות: בניינים
בעלי תקן ירוק הם חדשים יותר מטבעם, במחקר עלה כי ממוצע הגיל שלהם עמד על 5
שנים, לעומת ממוצע הגיל של בניינים 'רגילים' שעמד על 23 שנים. בנוסף, מאחר
ובניינים ירוקים הם יוקרתיים ויקרים יותר, הם נבנים בדרך כלל במרכזי הערים
ובמיקומים יוקרתיים ממילא, ואף נבנים כבניינם גבוהים יותר. הדבר מעלה את
הביקוש, ומכאן את מחיר השכירות והמכירה ואת ואחוזי התפוסה. נראה כי הטיות אלו נכונות גם למחקרים אחרים ומקשים על ההשוואה בין בניינים ירוקים לכאלו שאינם.
צריכת אנרגיה אפסית תממן את הבנייה הירוקה
סקר
מעודכן יותר בנושא ערכה חברת הנדל"ן קושמן וויקפילד בשנת 2014 . הפעם נבדק
תג המחיר הכלכלי שניתן להצמיד לבניין ירוק, כלומר מה תוספת התשלום שחברות
מוכנות לשלם עבור בניין ירוק יותר. במסגרת המחקר פנו החוקרים ל-23 חברות
שונות, וראיינו 37 מנהלי קיימות ומנהלי נדל"ן המהווים את הלקוחות
הפוטנציאליים. גם כאן התוצאות לא היו חד משמעיות: 74% מהעונים לסקר אכן
הצביעו על ערך שהם רואים במעבר לבניינים ירוקים. מתוכם, 88% הצביעו על
הירידה בעלויות התחזוקה כיתרון משמעותי. אולם בעוד 48% מהם טענו כי ניתן
באופן כללי לגבות פרמיה עבור בניין ירוק, רק 39% מהם היו מוכנים בפועל לשלם
את הפרמיה. למעלה ממחצית הנשאלים אמרו כי יימנעו בבחירת בניין שמקבל ציון
קיימות נמוך ויעדיפו למקם את משרדי החברה במקום אחר, אם כי לא יוותרו על
כניסה לשוק מסוים רק בהעדר בנייה ירוקה במקום. 92% טענו כי הם מעדכנים את
התקינה של הארגון שלהם בכל הקשור לבנייה ירוקה, אולם רק 40% טענו כי
ישקיעו בשיפור נכסים קיימים כך שיעמדו בתקינה ירוקה, ו-35% בלבד עוקבים אחר
המדדים הרלוונטיים בתחום בנכסים שלהם באופן קבוע.
"חברות
מרשימת פורצ'ן 1000 לצד חברות מסקטורים צומחים כמו טכנולוגיה, מדעי החיים
ובריאות, מחויבות יותר מאחרים לגבש מדיניות בת קיימא בנדל"ן, בשל לחץ
המופעל עליהם ידי משקיעים ועובדים" ציינו בקושמן וויקפילד. לדבריהם
בניינים בני קיימא הוכחו כיעילים יותר דבר המתורגם לחיסכון בהוצאות, אולם
הם מסייגים כי קשה להצביע על תוספת מחיר שניתן לגבות עבורם, שכן מחיר נכס
מושפע ממיקומו, גיל הבניין, המתקנים השונים בבניין ועוד.
אולם
דבר מעניין קורה כאשר העובדים של החברות הללו חוזרים הביתה מהמשרד. כאשר
מגיעים לכיס הפרטי שלהם, מסתבר שהם מוכנים לרכוש בית פרטי ירוק, היקר
בעשרות אחוזים מבית רגיל. הבנה של המודל הזה מאפשרת להבין כיצד ניתן יהיה
להציע מודל כלכלי של בנייה ירוקה גם לחברות וארגונים.
על
הפרויקט המדובר מספרים בפרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל"ן בעולם עבור
משקיעים פרטיים ומוסדיים. בפרוייקט זה חברה פרופימקס לשותפתה טאורוס,
לבניית 7,500 דירות להשכרה ובתים באוסטין, טקסס, בשטח של 8,000 דונם.
אוסטין היא עיר הייטק, ושוכנים בה המטות של חברות ענק כמו אפל, דל ואחרות
לצד האוניברסיטה המקומית הנחשבת למובילה. עבור קהל מתוחכם ומודע זה מציע
הפרויקט בנייה ירוקה ברמה הגבוהה ביותר, במסגרתה ייבנו מתחמים של
מולטי-פמילי למכירה, בתים פרטיים לצד בנייני דירות להשכרה.
ג'ונתן
רוס מפרופימקס מסביר כי הבתים בפרויקט ייבנו כבתים ירוקים, שבחישוב שנתי
כלל לא יצרכו אנרגיה ממקורות חיצוניים ויהיו מאוזנים לחלוטין מבחינת פליטת
פחמן דו חמצני וזאת בעזרת שילוב של הטכנולוגיות המתקדמות ביותר: הבתים
ייבנו מחומרים מבודדים, תותקן בהם תאורת לד חסכונית, ועל הגגות יותקנו
מערכות סולאריות. בנוסף, לצד כל בית ייחפר קידוח גיאותרמי שיאפשר להזרים
מים במעגל סגור למעבה האדמה וכך בהתאם לעונת השנה, לאזן את הטמפרטורה בתוך
הבית ולחסוך באנרגיה. לניהול אנרגטי נכון הבתים נבנים כבתים 'חכמים' כך
שהתאורה, החימום וצריכת החשמל תיעשה בהתאם לתכנון בפועל ובכך תיחסך אנרגיה
רבה על בסיס יומי.
ברור
כי הטכנולוגיה הזו עולה לא מעט כסף, וההערכה לגבי התוספת לבניית בית ירוק
לעומת בית 'רגיל' היא 40-50 אלף דולר, נתח נכבד ממחירו של בית 'רגיל',
שמחירו הכולל הוא כ- 200 אלף דולר. אולם למרות מחירם היקר, רוס מעדכן כי
הביקוש לבתים אלו עצום. הסיבה נעוצה במודל המימון שהחברה מציעה: "במקום
שהדייר ישלם מאות דולרים מדי חודש לחברת החשמל עבור צריכת אנרגיה, הוא ישלם
לנו החזר חודשי מסוים כדי לכסות את העלות של החבילה הירוקה, ותוך מספר
שנים מסוים יכסה את העלות. בעצם מבחינת הלקוח אנחנו בונים בתים בעלי אפס
צריכה אנרגטית נטו באותה עלות של בית רגיל". לאורך השנים שבהם יתגוררו
הדיירים בבתים הם ייהנו מבית מבודד ונעים לשהייה, תוך חיסכון כלכלי ניכר.
סביר להניח שבעתיד הקרוב יחלחלו מודלים כאלו מהבנייה הפרטית אל מגדלי
המשרדים שבהם הדיירים הללו עובדים. אחרי הכול, חברות הייטק תמיד משתדלות
שהעובדים שלהן ירגישו במשרד כמו בבית, במיוחד אם הדבר גם משתלם להן
כלכלית.
לכתבה בדהמרקר (ערוץ שיווקי בשיתוף פרופימקס)