מגודל הגינה ועד צבע החזית: עיריית ת"א מטילה מגבלות חדשות על יזמים

נשלח 19 ביולי 2016, 13:09 על ידי Sustainability Org   [ עודכן 19 ביולי 2016, 13:10 ]

בין הנחיות התכנון המרחבי החדשות שקבעה העירייה: איסור על בניית ממ"דים בחזית הבניין ודרישה להקצות 15% מחזית המגרש לגינה ■ מיום שההנחיות ייכנסו לתוקף, לא ניתן יהיה לבקש הקלות או לקבל פיצוי בגין השפעותיהן ■ העירייה: ההנחיות ייצרו ודאות תכנונית

מאת רז סמולסקי, 19/7/2016

עיריית תל אביב תפרסם בשבועות הקרובים הנחיות מרחביות לתכנון, אדריכלות ועיצוב של בניינים בתל אביב, שעשויות לעורר בעיות במקרים של פרויקטים להתחדשות עירונית. לבעלי מגרשים וליזמים ניתן חודש להגשת עררים על ההנחיות, ולאחר מכן לא תהיה אפשרות לערער עליהן.

סעיף 145ד' בתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה מקנה לכל ועדה מקומית סמכות לקבוע הנחיות מרחביות שמתייחסות למראה החיצוני של הבניין, מפלסי הכניסה, ההשתלבות שלו בסביבה, חיבור לתשתיות ועוד. רעננה, הרצליה ותל אביב פירסמו הנחיות כאלה באחרונה, ואולם בעוד שבהרצליה וברעננה ההנחיות היו כלליות, גמישות ופשוטות יחסית, בתל אביב נקבעה רשימה של עשרות הוראות, שיורדות לפרטים קטנים, ומחייבות יזמים להתאים את תוכניות הבנייה שלהם להנחיות החדשות.


רחוב אבן גבירול בתל אביב
.    צילם: עופר וקנין

בין ההנחיות שקבעה עיריית תל אביב: איסור על בניית ממ"דים בחזית הבניין, להוציא בניינים פינתיים; הגדרת הגובה המינימלי של סוכך מעל בית קפה, מסעדה או חנות ל–2.2 מטר - וחיוב בעלי עסקים לתחזק את הסוכך; איסור על בניית יציאה ממקלט לחזית הרחוב והקצאת 15% משטח המגרש שבו ניצב הבניין לגינה, מה שיצמצם את היכולת להקים חניות במגרשים. ההנחיות כוללות גם כללים לבנייה ירוקה, ורשימה מפורטת של החיפויים המותרים והאסורים לבניינים, כולל התייחסות לגוון הצבע בחלק התחתון של הבניין.

בניגוד לתוכניות בנייה, שעליהן ניתן לערער לוועדת ערר מחוזית, ויזמים יכולים להכניס שינויים בהיתרי בנייה או לבקש הקלות - ההנחיות החדשות הן מוחלטות וניתן לערער עליהן רק בתקופה של 30 יום מעת פרסומן.


רון חולדאי
.    צילם: אילן אסייג

תקופת הערעור הוארכה שכן ההנחיות שפורסמו באתר העירייה בסוף יוני ובעיתונות בתחילת יולי היו במדור הלא מתאים, ולכן יפורסמו מחדש, מה שיתחיל שוב את ספירת הימים לערעור.

"ההוראות משפיעות דרמטית על הבניינים"

"כשיזם מגיש בקשה להיתר בנייה, היא נבחנת על פי ההנחיות שהיו בתוקף כשהוא ביקש את תיק הבניין", מסבירה עו"ד מיטל טויסטר־רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר, העוסק בדיני התכנון והבנייה. "כך שבקשות שכבר נמצאות בתהליך לא מושפעות מההנחיות, אבל זה כן נוגע לבקשות עתידיות".

לדבריה, "בהנחיות של עיריית תל אביב אין גמישות. יש שורה של הוראות שמשפיעות באופן דרמטי על בניינים - ואין דרך להשיג עליהן. אין ערכאה עליונה או גבוהה יותר, לבעל הקרקע אין אפילו אפשרות לבקש החרגה מאחת מבין מאות ההוראות שיחולו עליו.

"אם בכך לא די, הרי שבעוד שבגין הוראות מגבילות בתוכנית ניתן להגיש תביעת ירידת ערך, הרי שאין אפשרות כזאת בנוגע להנחיות מרחביות, אף על פי שבמקרים רבים ההגבלות שהן מטילות על האפשרות לממש את הבנייה הן משמעותיות ביותר. כך, נוצר ייצור כלאיים של הוראות המחייבות כהוראותיה של תב"ע, שהאפשרות להשיג עליהן לוקה בחסר".

טויסטר־רוזנטל מציגה גם את היתרון של ההנחיות המרחביות: "ההנחיות נועדות לפתור בעיה של חוסר ודאות. החוק קובע שלא ניתן יהיה לקבוע בהיתר בניה תנאים בסוגיות שאמורות להיות מוסדרות בהנחיות המרחביות, מעבר למה שנקבע בהנחיות המרחביות שהיו בתוקף בעת קבלת תיק המידע".

בעיה נוספת שההנחיות פותרות, היא שינוי מדיניות של הוועדות המקומיות. יש ועדות שמשנות את המדיניות שלהן השכם והערב. התיקון מכיר בחשיבות של הסתמכות של היזמים על הנחיות שהיו בתוקף בזמן מסוים וההנחיות המחייבות הן אלה שהיו בתוקף ביום הגשת הבקשה לקבלת תיק מידע של מגרש או בניין".

אילי בר, מנכ"ל אקוסיטי וראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר, מוסיף כי ההנחיות החדשות הן למעשה שכבת תכנון נוספת על תוכנית הרובעים 3 ו–4, שאושרו אחרי חמש שנות תכנון, ירידה לפרטים ועררים. "הפירוט של ההנחיות מסודר ומקיף, אבל בתחום ההתחדשות העירונית יש מתח בין שני צרכים סותרים - ודאות וגמישות. המצב הרצוי לדעתי זה שיהיה תחום ודאות - אבל שבתוכו תהיה מספיק גמישות כדי שפרויקטים לא ייתקעו.

"העירייה רוצה לקבל את הטוב ביותר בכל שדה אפשרי של הפרויקט בתכנון, עיצוב, נגישות, פתרונות חניה, בנייה ירוקה אקוסטיקה ועוד, וכל הנחיה לבדה ראויה, אבל כמעט בלתי אפשרי לבצע את כולן", אומר בר. "רוב הפרויקטים במרכז העיר הם פרויקטים של התחדשות עירונית ולא מגרשים פנויים, שמאפשרים התמודדות עם כל תכתיב. בהתחדשות עירונית צריך הרבה גמישות. בנוסף, הרבה מההנחיות סותרות את הוראות תוכנית הרובעים 3 ו–4 ואיגוד חברות התמ"א מתכוון לערור עליהן".

בר מציין לדוגמה את הדרישות לחנייה תת־קרקעית (במקרה של הריסה ובנייה מחדש). מעבר לתקנות החניה, העירייה הוסיפה דרישה להקמת חניות אופנועים ואופניים. עם זאת, העירייה הגבילה את גודל החניה התת־קרקעית ל–85% משטח המגרש, כש–15% השטחים הפנויים אמורים לשמש לגינון וחייבים להיות ממוקמים בחזית הבניין.

"בחניון יש את הביסוס של הממ"דים, את המעלית והמדרגות. כשכל זה מצטרף לעובדה שמי התהום בתל אביב גבוהים, הנחיות החניה הן בלתי־אפשריות ליישום. רק ההנחיה של השארת 15% מחזית המגרש פנוי לגינה פוסלת 50% מהבניינים שאנחנו בודקים".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "ההנחיות המרחביות נועדו לשפר את השקיפות במידע ולהגדיל את מידת הוודאות בתכנון. העירייה מייחסת חשיבות לשמירה על חזות המבנים כלפי הרחוב ושמירה על אופיה המיוחד של תל אביב כ'עיר הלבנה', לכן נקבעה שורה של הנחיות עיצוביות. מטבע הדברים, אם מטרת ההנחיות היא יצירת ודאות תכנונית הן אינן יכולות להיות גמישות".

לכתבה בדהמרקר
Comments