במסגרת תוכנית המתאר שמקודמת במשרד הפנים, צפיפות הבנייה בערי המרכז תזנק בעשרות אחוזים ■ אלפי דונם של שטח חקלאי יצורפו לנתניה, רעננה וכפר סבא, שצפויות לבלוע יישובים כפריים בסביבתן ■ ראש העיר פתח תקווה: “זה כמו לקחת את הוד השרון ולהוסיף אותה לפתח תקווה”

מאת נמרוד בוסו, 28/5/2013

יממה לאחר הפרסום אודות השינויים שמקדם מינהל התכנון במשרד הפנים בתוכנית המתאר הארצית ‏(תמ”א 35‏), שבמסגרתה יואץ הפיתוח העירני באזור המרכז על חשבון הפריפריה, חושף TheMarker כיצד ייראה אזור המרכז - אם תאושר התוכנית החדשה. על פי החזון שמקדם כעת משרד הפנים, קרקעות רבות שייעודן בנוכחי הוא לצורכי חקלאות, נופש, או פיתוח עירוני עתידי, צפויות להסתפח לערי המרכז, והן יאופיינו בבנייה עירונית. על פי התוכנית, יופשרו קרקעות בהיקף כולל של כ–18 אלף דונם לצורך בנייה עירונית באזור המרכז.

באזור השרון הצפוני, צפויה נתניה להתרחב צפונה ומזרחה, כדי ליצור רצף גיאוגרפי אחד עם המושבים חבצלת השרון ואביחיל. למעשה, שני היישובים הכפריים עתידים להיבלע בתוך. בסך הכל יתווספו לעיר 725 דונם של שטחים פתוחים, המצויים כיום בתחום השיפוט של המועצה האזורית עמק חפר. גם כפר יונה השכנה תתרחב, וכך גם היישוב שער אפרים. לכל אחד מהיישובים יסופחו שטחחים חקלאיים בהיקף של כ–300 דונם משטח המועצה האזורית לב השרון.

גם באזור השרון הדרומי צפויים שינויים נרחבים. גבולותיה של רעננה צפויים להתרחב לכיוון צפון עד מושב בצרה ובמסגרת השינויים כ–900 דונם, שנחשבו כעתודות קרקע בייעוד של נופש מטרופוליני, ייהפכו לשטח עירוני בנוי. כפר סבא תתפשט על פי התוכנית לכיוון צפון מזרח, כש–1,000 דונם של שטח חקלאי משטחי המועצה האזורית דרום השרון יסופחו לה. לאחר השינוי, צפויה העיר להקיף את מושב צופית הגובל בה כיום מצפון, ולנשוק לקיבוץ ניר אליהו.

במועצה המקומית גן יבנה, הסמוכה לאשדוד, צפוי להירשם שינוי דרמטי. היישוב עתיד להכפיל את שטחו, כשעל פי התוכניות יתווספו לו 3,000 דונם בייעוד לבנייה כפרית. יישובים קטנים נוספים באזור שצפויים להתרחב משמעותית הם בני עי”ש, וקרית עקרון. גם היישוב בית דגן צפוי להתרחב ועל פי התוכנית יסופחו לו 350 דונם של שטח חקלאי. התוכנית לפינוי מחנות צה”ל מאזור המרכז, צפויה להרחיב את שטחה של פתח תקוה ב–1,360 דונם, על חשבון מחנה סירקין. שטחם של היישובים ראשון לציון ובאר יעקב צפוי לגדול ביותר מ–5,000 דונם במשותף, על חשבון מחנה צריפין. בנוסף, ייעודם של כ–3,800 דונם בעיר מודיעין ישתנה משטח המיועד לפיתוח עתידי לשטח המיועד לבנייה רוויה.

כפי שפורסם אתמול, הסיבה העיקרית שהובילה להחלטה במינהל התכנון לעדכן את תמ”א 35 היא הפער הגדל והולך בין יעדי האכלוס שהציבה התוכנית לאזורי הארץ השונים, לבין התנהגות האוכלוסייה בפועל. יעדי התוכנית המקוריים, שכללו הגירה חיובית לאזור חיפה ובאר שבע והגבלת הביקושים במרכז, לא התממשו, ובניגוד לתחזיות, ההגירה השלילית מערי הפריפריה נמשכה, אף שבחיפה היא נבלמה בשנים האחרונות.
במינהל התכנון הבינו כי המלאי התכנוני, בעיקר באזור המרכז, נשחק בהתמדה, והחליטו - בעידוד של משרד ראש הממשלה, לפעול להגדלת ההיצע התכנוני במחוז המרכז ב–90 אלף יחידות נוספות עד 2030, ובסך הכל בנייה של 330 אלף דירות במרכז בתוך כ–17 שנה.
בנוסף, כוללת התוכנית המעודכנת גם עקרונות תכנון חדשים, שניתן יהיה ליישם רק במחוז המרכז. במסגרת השינויים, תורשה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז לאשר במקרים מסוימים הרחבות של יישובים עירוניים, כשהשטח המיועד לסיפוח הוא בייעוד מלאכה ותעסוקה, וכשמדובר בשטח פתוח מיוחד.

ראשי הרשויות מתנגדים לתמ”א

בישיבת הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים ‏(ולנת”ע‏), שהתכנסה אתמול כדי לדון בהתנגדות שהוגשה על ידי מרכז השלטון המקומי ופורום ה–15 על התוכנית, היתה אווירה מתוחה. בישיבה צפו חילוקי הדעות הקשים בין הגופים למינהל התכנון בעקבות השינויים הצפויים בתמ”א. השינויים המוצעים הצליחו באופן נדיר לאחד את ראשי הערים ואת ראשי המועצות האזוריות נגד התוכנית. ביום חמישי צפויה להתקיים אסיפה כללית של מרכז השלטון המקומי, בנוכחות שר הפנים, גדעון סער, ושם צפוי שינוי תוכנית המתאר הארצית להיות הנושא המרכזי שיעמוד לדיון.

לדברי ראש המועצה האזורית דרום השרון, ד”ר מוטי דלג’ו, שממנה צפויים להילקח מאות דונמים לטובת כפר סבא, פתח תקוה ויהוד, רבות מהתוכניות המקודמות הן תוכניות שכבר נפסלו בעבר בערכאות השונות. “רק לפני כמה שנים מונתה ועדת גבולות בראשות השופט אמנון שטרסנוב, שהחליטה פה אחד שלא לגעת בפרוזדור הירוק שעובר צפונית לכפר סבא ‏(השטח המפריד בין כפר סבא למכללת בית ברל ומיועד לבנייה על פי התמ”א החדשה; נ”ב‏)”, אמר דלג’ו.

“גם נציגת מינהל התכנון הופיעה מול הוועדה והתנגדה. גם התוכנית ביישוב גת רימון נדחתה כבר בעבר על ידי הוועדה המחוזית מרכז כתוכנית שאינה ראויה. במהלך הדיון אני הצעתי למינהל התכנון שירדו מהעניין הזה, ולשמחתי הצטרפו אלי מרבית ראשי הערים הגדולות”, הוסיף.

לדברי דלג’ו, אף שייתכן כי המועצה בראשותו תצא נשכרת מהשינויים המוצעים כתוצאה מגביית היטלי השבחה בבנייה בשטחים הפתוחים, הוא מתנגד בתוקף לתוכנית. “באזור השרון אנחנו על סף היעלמות השטחים הירוקים כבר כיום, וצריך לשמור עליהם. גם לרווחתם של התושבים המתגוררים בהם כיום, וגם למען הדורות הבאים. לעומת זאת אתה מסתובב באזורי הדרום והצפון, ורואה שיש עוד הרבה מה לפתח. הרי כיום, מצומת בית קמה מגיעים לתל אביב מהר יותר מאשר כפר סבא. אז למה לא לתכנן שם?”
גם הערים שצפויות לספח לתחומן שטחים נוספים לא תומכות בתוכנית. בין נציגיהן היה מי שהביע התנגדות חריפה, דוגמת ראש העיר פתח תקוה, אורי אוהד, שטען בפני ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, בינת שוורץ, ואנשי התכנון כי השינויים המתוכננים לעירו הם “כמו לקחת את הוד השרון, לשים אותה על מלגזה, ולהוסיף אותה לפתח תקוה”. לטענתו, “התוכנית לא מספקת כל מענה לתשתיות הפיזיות והחינוכיות הנדרשות לערי המרכז על מנת לתפקד כראוי”.

גם ראש העיר נתניה, מרים פיירברג־איכר, תקפה את התוכנית וטענה כי הגדלת זכויות הבנייה ביישובים הכפריים מסביב לערים עתידות לרוקן את הערים, שסובלות בכל מקרה מנחיתות ברמה הכלכלית של התושבים לעומת היישובים הכפריים. “לצד פיסת השטח המזערית של הקרקע שמתכוונים להוסיף לנו, ישנה תוספת משמעותית של יחידות דיור ליישובים הקהילתיים ולמושבים מסביבנו. התוכנית יוצרת המשך של מגמת הבידול והסגרגציה. מעודדים הגירה של בעלי היכולת מהערים, ומשאירים את העיר להתמודד לבדה עם הבעיות החברתיות. ועדת טרכטנברג לא דיברה על וילות כשביקשה להגדיל את היצע הדיור, וכל שימוש בשמה בהקשר הזה, הוא ציני”.

“הממשלה פותחת חזית מול הפריפריה”

מי שציפה שלפחות בקרב הקבלנים תשרור שביעות רצון על רקע מה שנראה כשחרור צפוי של אלפי דונמים במיקומים אטרקטיביים לבנייה, נחל אכזבה. לדברי אליאב בן שמעון, מנכ”ל התאחדות בוני הארץ, מגיע המהלך של ממשלת ישראל “דווקא כשבשנים האחרונות סוף סוף אנו עדים למגמה של מעבר רוכשים מהמרכז לפריפריה. רוכשי הדירות מבינים שגם נתניה ופתח תקוה יקרות מדי עבורם ומעגלי הביקוש התרחבו לערים כמו חדרה, אור עקיבא, אשדוד ואשקלון - לצד יישובים שנהנים מגישה תחבורתית נוחה כמו יקנעם, צור יצחק ויישובים נוספים לאורך כביש 6”.

עדכון תמ”א 35 התרחש אחרי שתוכנית המתאר הארצית המקורית נכשלה בסיפוק ביקושי המגורים של הציבור. גיבוש השינויים במשרד הפנים החל כבר ב–2008 בעקבות בדיקות שערך משרד הפנים, בניגוד לחלק מהטענות על ביצוע השינויים המהיר.
גורמים המעורים בנושא טענו כי הביקורת הגורפת כלפי התוכנית אינה הוגנת. “הדיונים על אישורם של השינויים החלו כבר לפני חצי שנה, ולא יאושרו אלא בעוד כמה חודשים לאחר שורת דיונים נוספת”, אמר אחד הגורמים. לדבריו, תוספת יחידות הדיור במחוז המרכז התבררה כצו השעה, לאחר שכבר שנים ארוכות מספר יחידות הדיור הנבנות במחוז גבוה ממספר היחידות המתוכננות בו, וכתוצאה מכך נגרמה שחיקה מתמשכת של

המלאי התכנוני באזור - כלומר, למדינה לא נותרו שטחים זמינים לבנייה ולשיווק".
ואולם התוכנית זוכה לביקורת גם מצדם של גופים מתכננים. לדברי האדריכלית עינת קליש־רותם, יו”ר עמותת האדריכלים בחיפה, האופן החפוז בו נעשה שינוי העקרונות בתוכנית אינו ראוי ועלול להסתיים בבכייה לדורות. “אי אפשר פשוט לזרוק את התמ”א, ולתת לכוחות השוק לעשות את שלהם. זה יהיה תהליך הרסני”, היא מזהירה.
“אם אכן הגיע מינהל התכנון למסקנה כי התמ”א שגויה, אז צריך לגבש צוות רחב ואיכותי של אנשים שיחשבו באופן ביקורתי מה השתבש - ויכינו תוכנית חדשה. זה לא התהליך שאנו רואים כאן. אלה דיני נפשות. תכנון לקוי עשוי להשפיע על אפשרויות התעסוקה, ההשכלה והפנאי של רבבות אנשים”.

מאדם טבע ודין ומהחברה להגנת הטבע נמסר כי “הביקורת הרחבה והגורפת שנמתחה היום בדיון על תיקון תמ”א 35 שמציע מינהל התכנון, רק מחזקת את עמדתנו כי אין בו צורך. מדובר במהלך שמעודד פרבור, פוגע בשטחים הפתוחים המעטים שנותרו במרכז ואינו מתמודד עם הצורך החיוני בחיזוק הערים הוותיקות. מהלך זה מזניח את הפריפריה מחד ולא מהווה פתרון של ממש למשבר הדיור מאידך.