מאבק בין מחוז מרכז במשרד הפנים לבין מינהל התכנון חושף תמונת מצב מדאיגה בכל הנוגע למצב התכנון במדינת ישראל, כך עולה ממסמך שהגיע לידי "כלכליסט".

לפני כשבועיים נחשף ב"כלכליסט" ניסיון מחטף של מינהל התכנון, שביקש להגדיל את היקף יחידות הדיור במרכז הארץ על חשבון השטחים הפתוחים. למהלך התנגדו נחרצות הארגונים הירוקים ובסופו של דבר הוא סוכל. אלא שכעת יוצא מחוז מרכז בהתקפה חריפה על מינהל התכנון, הממונה עליו. מסמך בן שמונה עמודים של המחוז כולל האשמות חמורות נגד מינהל התכנון, ולפיהן העביר המינהל הערכות שגויות בנוגע ליעדי שיווק הקרקעות והבנייה במחוז מרכז למועצה הארצית. זאת כדי לאפשר את שינוי התוכנית ברמה הארצית, כך שניתן יהיה להוסיף באופן מהיר שטחי בנייה במרכז.

במוקד המחלוקת בין שני גופי התכנון עומדת השאלה כמה יחידות דיור ניתן לבנות על עתודות הקרקע במרכז הארץ. המינהל טוען כי עתודות הקרקע הקיימות אינן מאפשרות עמידה ביעדי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) - 330 אלף יחידות דיור - ומאפשרות בנייה של כ־180 אלף יחידות דיור בלבד. לעומת זאת במחוז מרכז מציגים נתונים גבוהים בהרבה: 364 אלף יחידות דיור שניתן לבנות כיום. כך שלמעשה, לפי המחוז, אין כלל צורך בהגדלת שטחי הבנייה בשנים הקרובות. לטענת המחוז, הפערים נובעים מנתונים שגויים שהעביר המינהל למועצה הארצית ולפיהם יש 18 אלף דונם המיועדים למגורים, לעומת 26 אלף לפי עמדת המחוז. גם בנוגע לצפיפות שלפיה חושבו ההערכות, יש פערים משמעותיים בין שני הגופים: מינהל התכנון הסתמך בחישוביו על צפיפות של עשר יחידות לדונם, ואילו מחוז מרכז ביצע את החישובים לפי 14 יחידות לדונם. 

פער עצום קיים גם בין המספרים שהעביר מינהל התכנון למועצה הארצית בנוגע לפוטנציאל הבנייה בתוך היישובים העירוניים, ולפיהם מדובר בתוספת של 70 אלף יחידות דיור בלבד. "איננו יודעים מהו הבסיס לממצא זה שלא נבדק מול המחוז, אולם כבר בבדיקה ראשונית שנערכה התברר שמספר זה נמוך מהנתונים שיש בידי המחוז... בהערכה ראשונית מצאנו כי ביישובים העירוניים הקיבולת לתוספת יח"ד בתוך המרקמים העירוניים עומדת על יותר מ־300 אלף יחידות דיור", לשון המסמך.

לפי המחוז, ביישובים רבים מקודמות תוכניות מתאר שמציעות הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור בלב השטחים הבנויים, חלקן במסגרת תוכניות התחדשות עירונית. עוד נכתב במסמך כי לא ברור אם הובא בחשבון פוטנציאל יחידות הדיור שניתן לבנות על שטחי מחנות צה"ל: סירקין, צריפין ומתחם תעש רמת השרון, המגלמים יחד תוספת של 60 אלף יחידות דיור.

במסמך עולה תמיהה מהדרך שבה החליט לפעול מינהל התכנון, מכיוון שבמחוז מצהירים כי איש לא פנה אליהם להתייעצות או לקבלת נתונים וכי למדו על מטרת הדיון רק כמה ימים קודם לכן. חמור מכך, במחוז מרכז טוענים כי אין כל צורך בהגדלת שטחי הבנייה במרכז. "לא חל שינוי בצפי צורכי הפיתוח במחוז מרכז, וניתן להשיג את יעדי הממשלה במסגרות שקבעו התוכנית הארצית (תמ"א 35) ותוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 21/3)... על פי הוועדה, פוטנציאל הפיתוח בערי וביישובי המרכז רחוק ממיצוי, פריצת מסגרות התמ"א והתמ"מ ללא מגבלות וקריטריונים ברורים עלולה לגרום לספקולציית קרקעות רחבה, אשר בתורה תביא להעלאת מחירי הקרקעות", לשון המסמך.

"פגיעה בשטחים הפתוחים"

בשנים האחרונות הוקדש מאמץ מיוחד באישור תוכניות להתחדשות עירונית ובמאמצים להביאן לידי יישום מתוך הכרה בחשיבותן בהיבטים בטיחותיים וחברתיים, אך גם מתוך הבנה כי יש למצות את הבנייה בלב הערים לפני שניגשים לבנייה בשטחים הפתוחים. אך כעת מתברר כי בעוד המדיניות הרשמית היא לשמירה על השטחים הפתוחים, המהלך עשוי היה לסכן את עתודות הקרקע הפנויות באזור המרכז.

כך, בדומה לעמדת הירוקים אשר התנגדו באופן נחרץ להגדלת היקף הבנייה על חשבון השטחים הפתוחים, במחוז מרכז העריכו כי המהלך שתכננו במינהל התכנון עשוי היה לסכן בצורה משמעותית ובלתי הפיכה את עתיד השטחים הפתוחים. במסמך מצוטט מסמך המדיניות של הולנת"ע (ועדה לנושאי תכנון עקרוניים) בהקשר זה, ולפיו יש לפעול לפי תמ"א 35 בנושא סדר הקדימות להפשרת קרקעות, כך שבשלב ראשון ימוצו אפשרויות הבנייה בתחומי המרקם העירוני. "סדר זה עונה במובהק אחר עקרונות פיתוח בר־קיימא. מילוי הנחיות אלו יאפשר שיקום והתחדשות חברתיים ברקמה עירונית מידרדרת, ויגן על השטחים הפתוחים הסובבים. אי־קיום ההנחיה וגלישה למרחב הפתוח טרם מיצוי האפשרויות בשטח הבנוי יגררו הסטת תשומת הלב והשקעת משאבים לבינוי חדש - הפוגע גם בשטחים הפתוחים", לשון המסמך.

השינוי המשמעותי ביותר שאותו ביקשו לקדם במינהל הוא האפשרות להגדיל יישוב עירוני עד 20% מגודלו בתמ"מ, וזאת ללא מגבלת שטחים של אזור חקלאי ונוף כפרי פתוח. בהקשר זה טוענים במחוז כי מדובר בפריצה רחבה מדי של נקודות האיזון התמ"מיות ללא קריטריונים ומשקלות", ולפיכך התנגדו לכך נחרצות. נושא מעניין נוסף העולה מהמסמך הוא כוונת מינהל התכנון לאפשר מגורים באזורי תעסוקה. במחוז לא שוללים אפשרות כזו על הסף, אך טוענים כי המציאות כיום היא שערים רבות הן חסרות מקורות הכנסה שנובעים מהיעדר אזורי תעסוקה. לכן יש לשקול זאת בהתאם לבדיקה כלכלית, כך שמהלך כזה לא יוציא את הרשות מאיזון תקציבי. "בכל מקרה מוצע לשקול הגבלת שינוי זה לעד 15%–20% משטח אזור התעשייה", כתבו במחוז.

לצד הניסיונות להגדיל את היקף יחידות הדיור במרכז, אנשי המחוז מפנים זרקור לחסמים האמיתיים אשר אינם מאפשרים בנייה בהיקפים גדולים. לטענתם, חסמים אלה נוגעים למימוש תשתיות תומכות פיתוח ולכן כל תוכנית חדשה תיתקל באותה הבעיה. "מה שנדרש באמת במחוז הוא תכנון נטול חסמים שניתן לבצעו, ולא רק תכנון שלאחר אישורו נדרשים עוד צעדים רבים כדי לבצעו", לשון המסמך.

"הכל מתבצע במחשכים"

"מצער לשמוע שנושאים תכנוניים כל כך חשובים מתבצעים במחשכים וללא מעורבות של הגורמים המקצועיים. בהסתמך על תגובת המחוז נראה כי דווקא האנשים שקרובים לאזור ואכפת להם ממנו חושבים שמהלך זה אינו נכון. לעומתם, המהלך

של מינהל התכנון מסתמן ככזה שמונע מאג'נדה פוליטית ודורסנית, אשר מכופפת את הגופים המקצועיים כשיש בכך צורך", אומר ד"ר סנדי קדר, מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה ומראשי האגודה לצדק חלוקתי. לדבריו, במיוחד כאשר מדובר בשאלות פוליטיות יש לפתוח את הדיון לציבור. "אלה תוכניות אשר יכולות לעשות שינוי רדיקלי בדמותה של הארץ במובן המילולי שלה - כלומר איך תיראה הארץ ואיפה יבנו, וזה מתנהל בצורה שערורייתית". לדבריו, המהלך של מינהל התכנון נראה כמו תגובה היסטרית למחאה החברתית אבל לא התגובה הנכונה. "המחאה החברתית אמרה שרוצים דיור בעיר, אבל מה שעולה זה שבעצם מפשירים את השטחים החקלאיים במרכז וזה לא עונה על הצרכים של מי שרוצה לגור בעיר ורוצה חיים אורבניים".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "מחוז מרכז ומינהל התכנון קיימו בעת האחרונה ישיבות בנושא תמ"א 35 באזור המרכז והגיעו להבנות. הנושא יעובד על ידי הדרג המקצועי ויוצג למועצה הארצית לתכנון ובנייה באחת מהישיבות הקרובות".

לכתבה בכלכליסט

מינהל התכנון במשרד הפנים, אשר בראשו עומדת בינת שוורץ, ניסה לבצע מחטף תכנוני בתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, שמשמעותו תוספת משמעותית של יחידות דיור באזור המרכז. כך טוענים שורה של ארגונים ירוקים ובהם החברה להגנת הטבע, מגמה ירוקה, אדם טבע ודין ועמותת במקום, שפנו לאחרונה במכתב בנושא ליועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין.  

במכתב שהגיע לידי "כלכליסט" מעלים הארגונים דאגה בנוגע להתנהלות מינהל התכנון בתקופה האחרונה אשר לטענתם הפכה לבעייתית. לפי המכתב, באמצע דצמבר 2012 העלה מינהל התכנון לסדר היום של המועצה הארצית לתכנון ובנייה יוזמה לשינוי חלק מתמ"א 35 בהליך בזק. "בניגוד להליך המסודר והשקוף שאותו ניהל עד כה מינהל התכנון בנוגע לעדכון התמ"א, נוהל מעין 'מחטף' לגביה בחודש האחרון", לשון המכתב.

לפי הארגונים, מטרת אותו דיון היתה ביצוע שינוי נקודתי בתמ"א 35 אשר השפעתו היתה ניכרת באופן ישיר על תמ"מ 21/3 - תוכנית המתאר של מחוז מרכז. לדברי יעל דורי, ראש תחום התכנון בעמותת אדם טבע ודין, תמ"א 35 אינה תוכנית שקובעת ייעודי קרקע או היקף בנייה מדויק בכל מקום, אבל שינוי של סעיפים מסוימים משפיע באופן ישיר על תוכניות מחוזיות. כך למשל בכל מחוז מוגדרים מדיניות של צפיפות לבנייה וכן סעיפי גמישות אשר מאפשרים חריגה באחוזים מהשטח שמסומן בתוכנית המתאר. "השינוי שביקשו לבצע היה יכול להעלות את הצפיפות במחוז המרכז ולהגדיל את הגמישות הזו מ־10% כיום לחריגה של עד 25% וכך לאפשר למינהל התכנון לעמוד ביעדים שנקבעו לו לבנייה באזור המרכז".

לדבריה, השינוי היה מאפשר חריגה מהשטחים שהוגדרו כמרקמים עירוניים לעבר שטחים שיש עליהם כיום יותר הגבלה. "אם השינוי היה מתקבל ניתן היה לעדכן את התמ"מ (תוכנית מתאר מחוזית) ולאחר מכן לתרגם זאת לזכויות בנייה ולאפשר פיתוח ובנייה בשטחים שעד כה היו מוגנים". "קידום התיקון באופן שאינו תואם את הוראות בחינת השינוי לתמ"א 35, משמעו קידום התיקון באופן לא חוקי", לשון המכתב.

בגופים הירוקים הסבירו כי מייסודה מפנה תמ"א 35 את הבנייה לפריפריה אלא שבשנים האחרונות, בעקבות עליית מחירי הנדל"ן למגורים, עיקר הלחץ מצד הממשלה הוא להגדלת היקף הדירות במרכז מתוך הבנה שרק על ידי שיווק קרקעות

מסיבי שם ניתן יהיה להוריד את מחירי הדירות. לאחרונה נעשה ניסיון להגדיל את היקף הבנייה בערים ב־20% במסגרת המועצה הארצית אך הניסיון נכשל וכעת מבקש מינהל התכנון לפעול בדרכים עוקפות להגדיל את היקפי הבנייה במרכז בצורה מהירה אשר לא תדרוש את שינוי התוכניות המחוזיות. אחת ההערכות היא כי מינהל התכנון ביקש להגדיל את שטחי הבנייה באזורים הכפריים באזור המרכז על חשבון קרקעות חקלאיות.

במכתב נטען עוד כי הבקשה לשינוי הועברה לידי הוועדה המחוזית מחוז מרכז רק ימים ספורים לפני הדיון, כך שאיש במחוז לא הספיק לבחון אותה לעומק. המכתב נשלח ליועץ המשפטי לממשלה בסוף ינואר, והדיון בוועדה הארצית אמור היה להתקיים שבוע לאחר מכן, אך בסופו של דבר הנושא ירד מסדר היום.

ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "דיונים והחלטות במועצה הארצית שאינם אהובים על גופים שונים, אינם מעשה לא חוקי או לא סביר, ואינם עילה לפנייה ליועמ"ש".

לכתבה בכלכליסט