נחתם תקן החניה החדש שמקטין את מספר מקומות החניה בבתי מגורים ובמשרדים

נשלח 4 ביולי 2016, 12:52 על ידי Sustainability Org   [ עודכן 4 ביולי 2016, 12:53 ]

נחתם תקן החניה החדש. התקן מקטין משמעותית את מספר מקומות החניה בבתי מגורים ובמשרדים. "השוק כבר מטמיע את השינויים". הצצה ראשונה למוסף נדל"ן

שלומית צור, 3/7/16

אחרי שנים של שמועות, והבטחות לצד אזהרות, חתם בראשית החודש שר האוצר משה כחלון על תקני החניה החדשים. התקנים חלים על תוכניות בניין עיר שטרם הונפק להן היתר בנייה, בהן גם תוכניות מאושרות הממוקמות בסמוך לתוואי הרכבת הקלה. התקנים מצמצמים משמעותית את היקף החניות שניתן להקים במסגרת תוכניות אלה, וזאת במטרה לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית להסעת המונים, באופנועים ובאופניים, ובהליכה ברגל ובכך לצמצם את השימוש במכוניות הפרטיות.

"אנשים נאלצים לבוא במכונית"

התקנים מגדילים את שיקול הדעת של ועדות התכנון. עד כה פעלו הוועדות לפי הוראות שנקבעו בתוכנית, ולא היה באפשרותן להקטין או לשנות את מספר מקומות החניה. על פי התקנים החדשים, ועדת תכנון תהיה רשאית לקבוע מספר שונה של מקומות חניה מהקבוע בתוכנית המתאר המקומית, לרבות מספר נמוך יותר.

התקנים החדשים מגדירים אזורים לפי מרחקם האווירי מתוואי של תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן). אזור א', המחמיר ביותר, נמצא במרחק אווירי של עד 300 מטרים מהמסילה, אזור ב' נמצא במרחק אווירי של 300 עד 600 מטרים ואזור ג' הוא שטח ביישוב ששיש בו מסילה מתע"ן הרחוקה בקו אווירי של 600 מטרים או יותר.

התקנים מושפעים משימושי הקרקע המוגדרים בתוכנית, אך חלים גם על מגורים, גם על מסחר וגם על תעסוקה. כך למשל באזורים של בתים צמודי קרקע, באזור א' ו-ב' תקן החניה ישונה ל-1-2 חניות לכל יחידת דיור במקום שני חניות כיום. לדירה בבניין משותף תקני החניה יקטנו ל-0.5 עד חניה אחת לכל דירה באזור א' ולחניה עד 1.5 חניות לכל דירה באזור ב'. זאת במקום חניה אחת לדירה בשטח 120 מ"ר ו-1.25 חניות לדירה גדולה מ-120 מ"ר. שיקול הדעת וההכרעה במספר הסופי של חניות יהיה בידי הוועדה המקומית.

שינויים דרמטיים לא פחות חלים על התקן לבנייני משרדים. עד היום עמד התקן על חניה לכל 40 מ"ר משרדים, התקן החדש מגביל את כמות החניות באזור א' לחניה אחת לכל 240 מ"ר משרדים, כלומר צמצום של היקף החניות שהיה נהוג עד כה פי 6. לשם המחשה, במרכז עזריאלי בתל אביב, אשר בפתחו יש תחנת רכבת, עומד כיום מספר החניות על 3,500. על פי התקן החדש, היו בו 583 חניות בלבד.

"יזמים ירתעו מלהקים משרדים במקומות שאינם נמצאים בסמוך לאמצעי תחבורה נגישים", אומרת שמאית המקרקעין דניאלה פז ארז. "העובדים שלי שבאים להרצליה היו מעדיפים לוותר על המכונית שלהם ולבוא ברכבת, הבעיה שהתחנה אינה נגישה. יש שאטל, אבל לוקח לו חצי שעה להגיע למשרד שלי שנמצא במרחק 600 מטר. ללכת ברגל אי אפשר, כי אין צל ואין מדרכות ומסביב כבישים סואנים. גם אין שבילי אופניים. אנשים נאלצים לבוא במכוניות, ולכן הם צריכים חניה".

ההחמרה תחכה לרכבת הקלה

במינהל התכנון מבהירים כי קיימות הוראות מעבר ברורות בנוסח התקנות החדשות, שמביאות בחשבון את הזמן שייקח עד שהרכבת הקלה תפעל. על פי ההוראות, התקן המחמיר ביותר שחל על תוכניות באזורי א', שמצמצם את היקף החניות באופן המשמעותי ביותר, לא יחול עד שהרכבת הקלה תפעל. בתוכניות שחלות על אזורים אלה, הסמוכים לתוואי הרכבת, תקן החניה יחול כמו באזור ב', ברמה הפחות מחמירה, אך יש לציין כי גם הוא מצמצם משמעותית את היקף החניות.

כך למשל, בתוכניות מאושרות למשרדים, שעד כה קיבלו חנייה לכל 40 מ"ר שטחי משרדים, הממוקמות בסמיכות לתוואי הרכבת, יחושב תקן החניה החדש לפי אזור ב', שבו מותרת הקמת חניה על כל 120 מ"ר שטחי משרדים. הפחתה של פי 3 מהמצב הקיים. כשהרכבת הקלה תפעל, התקן החדש והמחמיר שחל על אזורי א', יחול על תוכניות שטרם הונפק להן היתר בנייה באזור א'.

רשויות מקומיות יכולות לערוך תוכנית מתאר שכוללת התייחסות לחניות בתחומי העיר, ולוקחת בחשבון את קיומה של מתע"ן. במקרה כזה תקני החניה יהיו לפי התוכנית שתקבע הרשות המקומית.

בירושלים למשל, שבה כבר פועלת רכבת קלה, מיושמים התקנים כבר בתוכנית היום. במודיעין, הם יחולו באזורים שמסילת הרכבת עוברת בהם במרחק 600 מטר או פחות.

השינויים בתקן החלים על תוכניות מאושרות שעל בסיסן נערכו עסקאות נדל"ן, גורמים לשינוי שווי המגרשים. כך למשל, המגרש שאפריקה ישראל ומליסרון רכשו מהמדינה בספטמבר 2015 תמורת 578 מיליון שקל, בפינת הרחובות ליאונרדו דה וינצ'י והארבעה בתל אביב. על המגרש מתוכנן לקום מגדל משרדים בהיקף 77 אלף מ"ר, ו-4,000 מ"ר שטחי מסחר, אלא שהסכום ששילמו החברות התבסס על תוכנית בניין עיר טרם כניסת התקנים החדשים, ומי שתכריע לגבי מספר החניות תהיה העירייה.

מעיריית ת"א נמסר כי היא "תומכת בהפחתת חניה באזורי התעסוקה הסמוכים למערכת הסעת המונים, ומאמינה כי יש חשיבות לשיפור מערכות התחבורה הציבורית על מנת לאפשר חלופות לרכב פרטי לכל מי שמעוניין להגיע למרכז המטרופולין. באשר לתקנות החדשות, הצוות המקצועי ילמד את הנושא ויגבש את המלצותיו לוועדה המקומית".

מאפריקה ישראל נמסר בעניין: "החברה בוחנת את השלכות התקנים החדשים".

"הוראות המעבר בעייתיות"

לדברי גיא גבע, שותף ומנכ"ל בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, מדובר ב"רעידת אדמה" בשוק הנדל"ן. לדבריו, "כניסת התקנים החדשים לתוקף היא אירוע שכל השוק כבר כמה שנים חושש שיגיע, והנה הוא הגיע. כל היזמים שמחזיקים במגרשים סמוכים לתוואי הרכבת הקלה רצו להוציא היתרי בנייה כדי שהתקנים החדשים לא יחולו עליהם והמירוץ הזה נגמר עכשיו. ועדיין, יש המון סוגיות לא ברורות גם בהוראות המעבר, כמו למשל מה קורה עם פרויקטים שנמצאים כבר בשלבי רישוי להיתר, מה קורה עם פרויקטים שקיבלו היתרי חפירה ודיפון וחפרו חמש קומות מרתף, וטרם קיבלו היתר בנייה. לפי התקנים החדשים הם יצטרכו רק שלוש קומות מרתף?".

גבע מעריך כי "ההשלכות של התקנים החדשים על שוק המשרדים יהיו דרמטיות".

גם היום, הוא מציין, עסקאות של השכרות קמות ונופלות על נושא החניה, גם של החברות הגדולות ביותר. גבע: "אני לא זוכר מכרז שמרכיב החניה לא היה דרמטי בשיקול הדעת של החברות ששקלו להתמודד בו. מדובר בשינוי בשוק שגם כך נתון לתנודות. נכון שמבחינת עלות בנייה, הקמה של חניון תת קרקעי נעה סביב 100 אלף שקל והחניה כשלעצמה אינה מוסיפה תשואה, אבל כשעסקאות שלמות קמות ונופלות בגלל חניות, יש להן ערך כולל משמעותי שכלל לא ניתן לכמת.

"יש היגיון בתקנים החדשים, אבל בעוד 10 שנים כשהרכבת הקלה תפעל. לא סתם בלונדון 93% מהאנשים מגיעים לעבודה בתחבורה ציבורית. עד שזה יקרה, אין כאן אלטרנטיבות, ולכן גם הוראות המעבר, שמצמצמות אף הן את היקף החניה, בעייתיות. ראוי היה להחיל אותן רק עוד שנתיים שלוש".

לדברי עו"ד צבי שוב המתמחה בתכנון ובנייה, "יש לזכור שלמרות הוראות המעבר, השוק כבר מטמיע את השינויים - הן היזמים והן הרשויות. קווי הרכבת הקלה כבר ידועים, ולכן נוצר מעין מעגל שוטה. נכון שעד שהרכבת לא תפעל לכאורה לא חלות התקנות המחמירות בנוגע לאזור א*, עם זאת קשה לראות מצב שהרשויות תתעלמנה מהתקנות. הפוך, הסבירות הגבוהה היא שגם אם כיום מקודמת תב"ע, עד שיתקבל היתר ובייחוד שקווי הרכבת הקלה ידועים, הרשות תעמוד על כך שתקן החניות ייעשה בהתאם לחלק המחמיר של התקנות החדשות.

"למעשה, השוק, רשויות ויזמים, מתנהגים בפועל על פי תקנות וחוקים צפויים עוד בטרם אושרו. דוגמא מובהקת לכך היתה חוק מע"מ אפס, שבסופו של דבר לא אושר אך השפעתו על השוק היתה מכרעת".

 

"יוציאו חניות למכרזים"

במצב החדש צפויים שינויים בערכי החניות הקיימות. לדברי השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, "לאור הפחתה משמעותית במספר החניות אשר יוקצו לכל יחידת דיור או שטחי משרד, בעיקר באזורים אשר סומנו בתקנות כאזורים א' וב', צפויים מחירי החניות ומחירי דירות והמשרד 'צמודי' החניה, להרקיע שחקים.

"כבר היום, מי שמעוניין לרכוש חניה במרכז תל אביב ישלם 200-300 אלף שקל בממוצע, והפער בין מחיר דירה עם חניה לדירה ללא חניה מגיע למאות אלפי שקלים. מצוקת חניה הינה תופעה הולכת וגוברת בערים רבות, לא רק בתל אביב, ולכן כיום בירושלים, במרכז העיר או בשכונת רחביה, תעלה חניה כ-100 אלף שקל ובמיזמי יוקרה עד כ-300 אלף שקל; בפתח תקווה או בחולון ובראשון לציון, מחיר חניה צמודה מתחיל מ-50 אלף שקל ועד 100 אלף שקל, ובערי השרון - רמת השרון, הרצליה וכפר סבא מדובר על מחיר שבין 50 ועד 200 אלף שקל.

"צמצום מספר החניות יגרום ליזמים להוציא את החניות הבודדות למכרז, לכל המרבה במחיר. ערכה של החניה יזנק ל-15%-20% מערך הדירה הצמודה לה".

מספר מקומות חניה

לכתבה בגלובס 


Comments