הקמת מגדלי מגורים אמורה לסייע בהגדלת הצפיפות העירונית שבה תומכים ארגונים ירוקים, שסבורים שכך אפשר למנוע את לחצי הבנייה בשטחים פתוחים. ואולם בארגונים אלה גובר החשש שכיום מקודמת בנייה לגובה באמצעות תוכניות נקודתיות, שאינן מותאמות לסביבה העירונית הסמוכה להן. כדי להתמודד עם סוגיה זו, פיתח באחרונה ארגון אדם טבע ודין (אט"ד) שורת מדדים, שאמורים לבחון את מידת ההתאמה של מגדלי מגורים לסביבתם.
קידום תוכניות בנייה נקודתיות של מגדלי מגורים נהפך לרחב היקף בערים כמו תל אביב ורמת גן, בסמוך לצירים ראשיים אך גם בתוך השכונות הוותיקות. אט"ד החליט לנצל מקרה הבוחן הקמת מגדל מגורים בגובה של 25 קומות ברחוב רש"י ברמת גן, ולהציג הצעה למדיניות כוללת יותר בנוגע לבנייה מסוג זה. התוכנית ברחוב רש"י נמצאת בהליך הגשת ההתנגדויות במסגרת הוועדה לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב.
עורכת הדין שלי לב-שרמן ומתכננת הערים יעל דורי הגישו בשם אט"ד התנגדות לתוכנית. הן טוענות שבהיעדר תוכנית מתאר כוללת לרמת גן, אי אפשר לבחון את ההשלכות הסביבתיות והחברתיות המצטברות של פיתוח מגדלי מגורים כמו זה שאמור לקום ברחוב רש"י. טענה נוספת היא שלשכונה שבה מדובר אין תוכנית כוללת. "יש לאשר תחילה תוכנית למתחם כולו כדי שאפשר יהיה להתמודד באופן מושכל עם תוספת התושבים בהיבט של תשתיות ושטחי ציבור", נכתב בהתנגדות.
המרכיב המרכזי בהתנגדות הוא הצגת "מדד 10", שאותו גיבש הארגון. זהו מדד המורכב מעשרה משתנים המתייחסים להשלכות של בנייה לגובה בסביבה עירונית קיימת. בהתנגדות נטען כי התוכנית שמקדמת עיריית רמת גן, שהיא חלק מתוכנית פינוי-בינוי של שכונה שלמה, לא עומדת במשתני המדד החדש. "המטרה היא ליצור כלי זמין ופשוט עבור מקבלי ההחלטות, לצורך בדיקת תוכניות בנייה לגובה של יותר מ-20 קומות", הסבירו באט"ד.
במסמך המפורט המציג את המדד החדש, נכתב בין היתר: "אין כיום מדיניות בנוגע להתאמת הבנייה לגובה ליישוב, ולהגדרת מתחמים שבהם רצוי לבנות לגובה מול כאלה שבהם יש לקבוע מגבלות בנייה. אין כל בדיקה מחייבת שעל תוכנית בנייה לגובה לעבור ולקבל אישור".
אחד המשתנים המרכזיים שאליו מתייחס המדד החדש הוא ציפוף. על פי אט"ד, ציפוף הבנייה אכן משרת את המטרה של מניעת בנייה בשטחים פתוחים, אך הקשר בין ציפוף לבנייה לגובה מורכב. למשל, בניין בן 30 קומות הכולל שתי דירות לקומה, יהיה זהה במדד הצפיפות לבניין בן 15 קומות עם ארבע דירות לקומה. מגדלי מגורים בעלי אופי יוקרתי מופנים בעיקר לתושבי חוץ ומשקי בית קטנים, והשפעתם על ציפוף קטנה יותר.
עשוי להיווצר גם מצב הפוך של ציפוף יתר המדרדר את איכות החיים העירונית. זה המצב לטענת העמותה במקרה של המגדל ברמת גן, שבו הצפיפות היא 76 יחידות דיור לדונם - פי שלושה מההמלצה של תוכניות המתאר הארציות.
משתנה נוסף בעל חשיבות רבה הוא איכות וכמות השטחים הפתוחים העומדים לרשות הציבור בשכונה שבה מוקם מגדל מגורים - מה שמשפיע על איכות החיים באזור האמור לשרת יותר תושבים. "צריך לשאול אם כמות השטחים הפתוחים תואמת את הנדרש על פי התדריך שקבע בעניין משרד השיכון", מציין המסמך של מדד 10. "צריך גם לשאול אם השטח הציבורי הפתוח הוא באיכות הנדרשת ואם יש אליו נגישות ציבורית". במקרה של רמת גן - נטען בהתנגדות שהגיש אט"ד - היקף השטחים הציבוריים הפתוחים הוא רק שישית מזה שנקבע על פי תדריך הקצאת שטחים פתוחים שאותו אישרה הממשלה כבר לפני יותר מעשור.
מדד 10 עוסק גם בתחזוקת בניינים גבוהים; התאמתם לתוכניות התחדשות עירונית; ההשפעה שיש למגדל על הסביבה בכל הקשור ליצירת צל על מבנים אחרים, לחשיפה לאור שמש ולרוח; ושימוש באנרגיה. במדד נטען כי יש לתכנן בניין גבוה בזוויות חשיפה מתאימות לרוח ולשמש, ובכך להפחית את הצורך בשימוש באמצעי קירור וחימום.
משתנה חשוב נוסף שאליו מתייחס המדד הוא תחבורה, מאחר שמגדלי מגורים מוקמים לא פעם בשטחים שבהם אין תשתית תחבורתית מתאימה. במדד של הארגון הסביבתי נטען כי יש לבחון תוכניות להקמת מגדלי מגורים תוך התייחסות לקיום מערכת תחבורה ציבורית, וקביעת תקני חנייה נמוכים, כדי להפחית את העומס התחבורתי באזור. במקרה של הבניין המתוכנן ברמת גן, העירייה צריכה להבטיח שיהיה תכנון תחבורתי כולל של הרחובות הסמוכים, כך שלא יהיה עומס תחבורתי הפוגע באיכות החיים של תושבי האזור.
מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "כל ההתנגדויות יישמעו כדין על ידי הוועדה המחוזית, שהיא זו שהחליטה להפקיד את התוכנית והיא זו שתחליט לגבי ההתנגדויות. עם זאת, תמוה מאוד שארגון אדם טבע ודין מתנגד לתוכנית חוסכת אנרגיה, שמטרתה העצמת הבנייה בלב המטרופולין וכתוצאה מכך הגדלת היצע הדירות באיזור ביקוש מובהק - כל זאת בזמן שרמת גן נאבקת לבדה נגד המגמה להפשיר שטחים פתוחים לבנייה בתחומה, בסמוך לרמת אפעל ולכפר אז"ר".
בהתנגדות שהגיש הארגון באחרונה להקמת מגדל ברמת גן, נטען כי בהיעדר תמ"א כוללת לעיר, אי אפשר לבחון את ההשלכות של הקמתו. המרכיב המרכזי בהתנגדות הוא "מדד 10" שגיבש הארגון, שמורכב מעשרה משתנים המתייחסים להשלכות בנייה לגובה בערים
