"הפתרון למשבר הדיור הוא יצירת ערים טובות"

נשלח 15 בנוב׳ 2015, 8:31 על ידי Sustainability Org   [ עודכן 15 בנוב׳ 2015, 8:34 ]

שיחה עם קן ריץ', מנהל הפיתוח הכלכלי של עיריית סן פרנסיסקו, ארה"ב: "אפשר לבנות עוד ארבעים אלף יחידות דיור, אך זה לא ייתן מענה לביקוש"

מירב מורן,4/11/15

קן ריץ' / צילום: מירב מורן

קן ריץ' / צילום: מירב מורן

בום כלכלי

"יש פה עבודה לכל מי שיבוא. בעיר יש מיליון מקומות עבודה והרבה יותר מזה בסביבותיה - המפרץ ועמק הסיליקון, וזו בדרך כלל עבודה שמשלמת הרבה כסף. לפני עשר שנים שיעור האבטלה בסן פרנסיסקו היה 10%, היום אנחנו עומדים על 3.5%, אשר הם בעיקר מי שמכונים 'מובטלים כרונית', אנשים שלא יכולים לעבוד מטעמים גופניים או מנטליים. המציאות היא בום כלכלי שאין דוגמתו באף עיר אחרת, אפילו ערים חזקות כמו לונדון וניו יורק לא נמצאות במצב שלנו".

פיצוץ דמוגרפי

"המונים מגיעים, אנשים צעירים בגילאים שבין 25 ל-40. יש להם תעסוקה משתלמת, למעסיקים יש כוח אדם איכותי, וכולם רוצים את העיר, כולם רוצים סן פרנסיסקו - לגור בתוכה, ולפתוח בה את המשרדים, ולכולם יש כסף - אלה החברות העשירות בעולם, והאנשים שמרוויחים הרבה מאוד, וכולם צעירים יחסית: חברות שנוסדו בעשור-שניים האחרונים, ואנשים שבקושי מלאו להם שלושים. הדרישה למקומות דיור ולשטחי משרדים בתוך סן פרנסיסקו היא פי חמישה יותר מאשר בסיליקון ואלי. אנחנו חווים משבר הפוך מערים אחרות בארה"ב. בדטרויט ודומותיה יש משברי דיור ותעסוקה, אצלנו יש משבר ביקוש - אמנם זה משבר חיובי, אבל הוא עדיין משבר שצריך להתמודד אתו".

תקליט שרוט

"המשבר הוא קודם כל משבר מגורים. אנחנו מאמינים בהיצע וביקוש, אבל כשהביקוש הוא קיצוני, נוצרת אנומליה. אנחנו זקוקים לעשרות אלפי דירות נוספות, אלפי דירות בכל שכונה. גם אם נהיה ממש טובים, לא נוכל לבנות יותר מ-5,000 דירות בשנה חזקה, ובשנה חלשה בונים 1,000. אלה כמויות שלא מספיקות כדי 'להזיז את המחט של המחיר', כמו שאומרים אצלנו במשל על תקליט שרוט. המחט שנעה במעגל של ביקוש גדול, שמקפיץ מחירים באופן משוגע, שמביא משקיעי נדל"ן, שמגדילים את הביקוש, דבר שמביא עוד ספקולנטים, והם דוחפים למעלה את המחירים עוד".

עזרה מהשכנים

"אחד הפתרונות למשבר יוקר הדיור, הוא פיקוח מחירים ודיור ציבורי. יש לנו רגולציה שתומכת בדיור מסובסד, ויש גם האפשרות להשתמש באדמות של העיר לבניית דיור ציבורי שיושכר במחירים מפוקחים. אבל אפילו סובסידיה קשוחה לא תספיק במקרה שלנו. סן פרנסיסקו מפורסמת, אבל היא לא שיקגו ולא ניו יורק. זו עיר קטנה - 11 ק"מ על 11 ק"מ בשטח, ויש בה כיום 800 אלף תושבים פחות או יותר, אשר רובם לא מעוניין בשינוי בסגנון ובאופי העיר. היא לא תהפוך לפתע לעיר של מיליונים, במגדלים צפופים זה ליד זה. כבר יקר פה, ואפשר לבנות עוד 30-40 אלף יחידות דיור, אך זה לא ייתן מענה לביקוש, ולכן הפתרון טמון ביצירת עוד ערים טובות כמוה בסביבה. צריך להפוך את אוקלנד ואת סן חוזה (השכנות - מ.מ.) לערים טובות כמו סן פרנסיסקו. יש בסיליקון ואלי עוד ערים, שכולן בנויות בסגנון פרברי, בתים צמודי קרקע פזורים. הם לא יתנו מענה להתייקרות, כי מגורים בסגנון זה אינם מה שהגורמים שמעלים את הביקוש מחפשים".

ניו יורקיזציה של סן פרנסיסקו

"בשנות ה-80 נערך משאל עם לגבי פיתוח עסקים ובניית משרדים. במשאל הוכרע שלא ייבנו בעיר יותר מ-300 אלף מ"ר בקירוב משרדים בכל שנה. ההגבלה נולדה מחשש להפיכת סן פרנסיסקו למנהטן של ניו יורק, כדברי הגורמים שדחפו אז לעצור את הפיתוח ולהגביל את הבנייה. עד כה לא היתה בעיה, בגלל שבמשך שנים לא נבנו משרדים בעיר והמכסה לא הושלמה, אבל השנה העודף נגמר, ובשנה הבאה באמת כבר אי אפשר יהיה לבנות יותר מהכמות השנתית, שזה פחות מבניין משרדים אחד. באוקלנד (העיר השכנה) דווקא שמחים על החוק הזה, כי זה ישלח אליהן את החברות שלא ימצאו מקום למשרדים שלהן אצלנו".

מחיר השיתוף

"בניו יורק, כשרוצים לבנות, פשוט בונים - משרדים, בתים, חנויות. פה, אף בנייה לא יכולה לקרות בין לילה. קודם כל יש אצלנו הרבה רעידות אדמה, וזו התמודדות מורכבת מבחינה הנדסית. אבל זה לא הקושי היחיד, אצלנו יש גם שיתוף ציבור. תושבי סן פרנסיסקו הם אוכלוסייה מודעת, זו עיר עם מעורבות ומודעות פוליטית גבוהה. עוד משנות ה-60 של המאה הקודמת היא היתה כזו. שיתוף ציבור הוא דבר טוב מאוד בעיני כמובן, גם אני תושב סן פרנסיסקו, אך צריך לנהל אותו כך שלא יעצור את פיתוח העיר".

לצמוח בלי לפגוע

"אנחנו שולטים בבתים, לא באנשים. אנחנו לא יכולים להגיד לאנשים לא לבוא לגור בסן פרנסיסקו, או לא להקים בה את עסקיהם. אם מוכנים היום לשלם יותר כסף בשביל דירה פחות טובה, או משרד פחות נוח, אין לי יכולת לשנות זאת. אם לא נוסיף עוד בתים, העיר תהיה בלתי אפשרית למגורים למי שאינם מיליונרים, ואם לא נבנה עוד משרדים, ייתכן שנפסיד חברות שלא יוכלו להרשות לעצמן להיות כאן. כדי לזרז בנייה אני משנה רגולוציה: למשל, מותר כיום לבנות דיור וגם משרדים, שאינם כוללים פתרונות חניה. אבל גם לפיתוח מואץ יש מחיר, ולכן בסופו של יום, האתגר הגדול ביותר שלנו הוא לגדול במספר התושבים, בהיקף הפעילות העסקית וכמות היוממים שהעיר מסוגלת לקלוט - כיום מגיעים אליה חצי מיליון בכל יום, להוסיף עוד שטחים בנויים, וכל זאת בלי לפגוע באופי ובסגנון הנוכחי של סן פרנסיסקו".

סנדלרים במקום דירות יוקרה

"בדימוי הציבורי תעשייה היא לכלוך, רעש וסביבה לא מושכת. אבל ל'ניקוי' העיר מהתעשיות יש השפעות שהערים לא הביאו בחשבון. כך למשל, יחד עם 'ניקוי מרכז העיר מתעשייה' חוסלו מקומות העבודה למי שאינם בעלי השכלה גבוהה ומקצועות מתקדמים, שכדאי לעיר שיישארו במארג החברתי שלה. במקומות רבים אזורי תעשייה הופכים למגורי יוקרה כי המיקומים אסטרטגיים: בלב העיר, ליד הנמל והמים. לפני חמש שנים החלטנו להפסיק את סילוק התעשייה מסן פרנסיסקו, ומאז אנחנו מעודדים יצרני ביגוד, הנעלה ותכשיטים, בירות ומזון, ריהוט וכלי בית (מובילה במהלך עמותה בשם SFmade - תוצרת סן פרנסיסקו בתרגום חופשי - מ.מ.). כשהחלטנו לשמור על הייעוד המקורי של אזורי תעשייה, המהלך נתקל כמובן בהתנגדות חריפה של בעלי הקרקע, שחלמו על הכנסות מבניית מגורים בנדל"ן שלהם. לבסוף הגענו להסכמה של חצי-חצי, חצי יישאר תעשייה, וחצי קיבל ייעוד חדש למגורים. עכשיו בעלי הנכסים צריכים להשקיע גם במבנים שימשכו אליהם תעשיות וישלמו להם שכר דירה. הרווח משולש: הוספנו מגורים, הבטחנו עירוב שימושים, וגם השארנו גיוון בסוגי התעסוקה בעיר".

מקדמי ביקוש

"תוכניות הפיתוח מתקדמות על בסיס העיקרון 'טרנזיט פירסט' - בכל מיזם, קודם כל דואגים לתשתיות תחבורה, והיום הכוונה גם לתשתיות ראויות להולכי רגל. סן פרנסיסקו מבוקשת לעסקים ולמגורים, משום שיש בה תחבורה ציבורית נוחה ותשתיות מעולות להולכים ורוכבים. זה מפתח ההצלחה של עיר. הביקוש לעיר ולשכונה עולה, ככל שהן יותר ידידותיות להולכים, לרוכבים, ויש פתרונות לתחבורה שאינה פרטית".

ארומה סן פרנסיסקו

"כדי לשמור על ייחוד וגיוון, יש הגבלה של גודל חנויות. כדי לאחד שטחים מסחריים שפונים לרחוב, צריך אישורים מיוחדים והם לא ינתנו בכל מקרה. יש חוק עירוני שלפיו אי אפשר לפתוח פה עסק שכבר יש לו 11 סניפים ומעלה. פעם החוק היה קונטיננטלי, נגע לעסקים שלהם 11 סניפים ויותר בצפון אמריקה, לאחרונה הורחב והפך לחוק גלובלי - גם עסק שיש לו 11 סניפים בעולם, לא יוכל לפתוח סניף כאן (למשל, גם 'ארומה' שלנו, שאין לה 11 סניפים ברחבי אמריקה הצפונית אבל יש לה הרבה סניפים בישראל, יכולה לשכוח מהתרחבות לסן פרנסיסקו - מ.מ.). יש אזורים בעיר שחנויות רשת אסורות לחלוטין, ויש אזורים שזה אפשרי תחת מגבלות חמורות - למשל אם הרשת מוכרת פריט שהיא היחידה שמוכרת אותו, או אם אין בשכונה כבר זמן רב שירות נחוץ ואין עסק עצמאי שנותן אותו, ורק רשת מוכנה לפתוח סניף. כך למשל נפתחה חנות של Apple במרכז העיר, ויש גם כמה 'סאטרבקסים' (רשת בתי הקפה הנודעת מסיאטל, קיימת בס"פ אך בלי צבעי המותג - מ.מ) בכמה שכונות".

זולים, גמישים ולא גזענים

"יש לרשתות גם יתרונות, הן יכולות להחזיק עסק במקום שלאדם פרטי זה לא ישתלם - ההתפשטות מאפשרת גמישות; בגלל המחוייבות והעין הציבורית הן מעסיקות עובדים בני כל מיני גזעים, והרבה פעמים הן זולות יותר, ולא תמיד על חשבון איכות. בשכונות שבהם גרים בעלי הכנסה נמוכה התושבים מפעילים לחץ על העירייה שתתיר פתיחת חנויות של רשתות, בגלל שבשורה התחתונה הן יותר זולות".

תמהיל אנטי תיירותי

"כדי למנוע ג'נטריפיקציה מסחרית, יש מכסה למספר מסעדות שמותר לפתוח בכל רחוב. זה מספר קבוע - המשתנה לפי אורך הרחוב וסוג השכונה, והוא נשמר בקנאות. עד שמסעדה אחת לא נסגרת, לא נותנים היתר לפתיחה של מסעדה חדשה".

גזענות מסחרית

"ואיך שומרים על צ'יינה טאון? (ראש העיר הנוכחי והאהוד של סן פרנסיסקו הוא ממוצא סיני - מ.מ.) מחירי השטחים המסחריים ברובע הסיני שנהפך לאטרקציה תיירותית, הרקיעו שחקים. כדי לשמור על צביונו שנולד באופן אורגני, צריך לעשות אפליה על בסיס גזעי, ובעיה דומה יש ברובעים שקיבלו עם השנים צביון לטיני, בגלל האוכלוסייה. אנחנו לא יכולים, כעירייה, לאסור פתיחה של עסקים או למנוע מכירה של מוצרים על בסיס מוצא וגזע - לא של המוכרים, לא של המוצרים. הדרך למנוע ג'נטריפיקציה מסחרית שתסלק חנויות ותיקות, היא הנחות במס. והנה בדבר המסוים הזה, סן פרנסיסקו פחות גמישה מניו יורק (שלא גבתה ארנונה במשך זמן ממושך בברוקלין, כשרצתה למנוע סילוק עסקים קטנים ממנה, במהלך הפיתוח המואץ של הרובע - מ.מ)".

קן ריץ' (Ken Rich) מנהל הפיתוח הכלכלי

גיל: 50

השכלה: תואר ראשון בהיסטוריה באוניברסיטת קולומביה ומוסמך בתכנון עירוני מאוניברסיטת ברקלי

קריירה: לפני התפקיד הנוכחי שימש במשך 10 שנים כמתכנן אסטרטגי במחלקת לתכנון בעיריית סן פרנסיסקו.

סן פרנסיסקו

שטח: 11 על 11 ק"מ

מספר תושבים: 850 אלף (רק 50% מהם מגדירים עצמם "לבנים")

יוממים: 500 אלף

שכר דירה: 3,000 עד 4,000 דולר לחודש לדירת חדר עם סלון

שוק העבודה: 3.5% אבטלה, 10% ממקומות העבודה בהיי-טק. היא אינה בירת קליפורניה, והממשלה היא המעסיק הגדול ביותר בה (5%)

אובר ואיר בי אנד בי: "קשר עדין" עם החברות

השילוב בין התייקרות נדל"ן, פיתוח זוחל, ועיר גלובלית, הוא גן עדן לרשת השכרת החדרים השנויה במחלוקת - איר בי אנד בי. יש נכס שאינו ראוי למגורי קבע, יש משקיעים שקנו ביוקר ומחכים לאישורי פיתוח, ויש גם המוני מבקרים ותיירים שממש מתבקש להשכיר להם חדר לכמה ימים.

הצד שפחות מרוצה הוא תושבים שמתלוננים על שינוי באופי שכונות מגורים ועל התייקרות הדיור, כתוצאה מכך. העירייה, מצידה, הטילה הגבלות על פעילות איר בי אנד בי, וקבעה כי מותר להשכיר דירות שלמות רק 90 יום בשנה. חדרים בתוך דירה מותר היה להשכיר כל השנה, אך מהחודש הופחת מספר הימים ל-75 יום בשנה, כך גם חדרים בתוך דירות. "אי אפשר להחזיר את השד לבקבוק", אומר קנת ריש, מנהל הפיתוח הכלכלי. "הכלכלה השיתופית, איר בי אנד בי, אובר ודומיהם, הם התפתחות טבעית שנובעת משינויים חברתיים, והם טובים לעיר. אך כמו כל דבר טוב, אם לוקחים ממנו יותר מדי, הוא עלול להזיק". איר בי אנד בי משלמת לסן פרנסיסקו מס תיירים, המחושב לפי דיווחי החברה לגבי לינות בעיר. כעת, לדברי ריש, מתכוונים להחמיר את הפיקוח ולדרוש מהחברה לחשוף את מאגר הנתונים שלה. "בכל מקרה הקשר עדין - כי הנהלות החברות הצעירות והמצליחות מאוד של הכלכלה השיתופית פועלות מכאן, מלב העיר".

אם איר בי אנד בי מייקרת את הדיור, הרי ששירות התחבורה השיתופית משנה את הרגלי הנסיעה בעיר. המוניות השיתופיות - מונית רגילה האוספת כמה נוסעים במסלול שמשתנה לפי המוצא והיעד של הנוסעים ומתחלפים ומנוהלת באפליקציה, הן כלי תחבורה פופלארי מאוד, בעיר שתושביה מרוויחים מספיק כדי להעדיף נסיעה במכונית פרטית תמורת 6-7 דולר לכל יעד, על פני נסיעה באוטובוס שעולה שליש, אך מחייבת לציית ללוח זמנים ותחנות.

הקונוסול הישראלי: "אני שליח סטארט-אפ ניישן לסיליקון ואלי"

"אני לא שגריר של מקום גיאוגרפי למקום גיאוגרפי", אומר אנדי דוד, קונוסול ישראל בסן פרנסיסקו, ונציגנו בכל צפון מערב ארה"ב. "לקהילה המקומית יש מסורת ליברלית, ונגזרת מכך גם ההתייחסות לקונפליקט הפלשתיני, אני מאמין שהכרות עם תרבות תיצור הזדהות עם המדינה".

"עם זאת, כמו כל דיפלומט, אני במצב תמידי של דחיית הזמנות. מכיוון שבבואי לכאן אמרתי לעצמי שאני שליח סטארט-אפ ניישן לסיליקון ואלי, אם אני נדרש לבחור בין חנוכת בית כנסת והזמנה לגאלה של הפילהרמונית הישראלית כאן, לבין נוכחות שלי בכנס של נאס"א שבו אפגוש משקיע הודי שמחפש חברות צעירות עם פתרונות טכנולוגיים מעניינים, אני יודע לאן עלי ללכת, ועל איזה אירוע לוותר".

מהנדס העיר: "אין תוספת זכויות, מי שלא מחזק את הבניין משלם, והרבה"

הוא יליד ירדן ובעל תואר מהנדס מאוניברסיטת עמאן ולתפקידו הנוכחי הגיע לאחר ששימש בתפקיד דומה בעיר אוקלנד, השכנה. פואד שוויש, מהנדס העיר סן פרנסיסקו, ממונה גם על התגוננות מרעידות האדמה בכל מדינת קליפורניה, ויש לו תוכנית שעליה דן בעבר עם יונה יהב, ראש העיר חיפה, בנוגע לשת"פ ירדני-ישראלי לפיתוח התראות חוצה גבולות באזורנו.

שוויש גם בקיא בפרטי תמ"א 38 שלנו, ומחייך כשהוא מסביר "תוספת זכויות בנייה בשביל חיזוק - לא אצלנו. כאן בעלי בתים מחויבים בחוק לחזק, ואם הם לא מחזקים עד המועד שקבעה להם העירייה, הם משלמים, והרבה". תמריץ כספי קטן הוא היתר להעלות את שכר הדירה לדיירים, אשר בדרך כלל מוגן בפיקוח.

לכתבה בגלובס 


Comments