איך ממקסמים ערך קרקע בלי לבנות לגובה?

נשלח 9 ביולי 2016, 0:40 על ידי Sustainability Org   [ עודכן 9 ביולי 2016, 0:41 ]

איך ממקסמים ערך קרקע בלי לבנות לגובה?

מירב מורן, 7/7/16

פריז בסתיו / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

פריז בסתיו / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

יותר יחידות דיור המצטופפות על אותה יחידת שטח יניבו יותר רווח לקבלן הבונה אותן. זו הסיבה שבגללה תולים היתכנות כלכלית לחידוש שכונות בגובה בניינים. אלא שזה כבר קצת פחות נכון, כי צפיפות אינה תלויה רק בגובה הבניין.

רוב הבניינים ברחובות פריז למשל אינם עולים על שבע קומות, אבל היא העיר השלישית בצפיפותה בעולם (אחרי טוקיו והונג קונג) ונחשבת לאחת הטובות בערים בכלל.

מקובל למדוד צפיפות ביחידות דיור כנגד יחידת קרקע.

כך נולדו שכונות "שממה ומגדל", מגדלי מגורים פזורים ומנותקים זה מזה, וסביבם שממה - כלום עם כבישים, מגרשי חניה ומשטחי דשא שבדרך כלל אין בהם נפש חיה, ורבות רבות כאלה פזורות ברחבי הארץ,

למרבה היגון, גם מיזמי פינוי בינוי הולכים בדרך דומה. במקום לנצל את תנופת ההתחדשות העירונית כדי לשפר את תקלות תכנון השיכונים, חוזרים על טעויות העבר. כך עד היום מהלכי פינוי בינוי הולידו פרברים, שבמקום להתפשט לרוחב, טיפסו לגובה.

הגבלת הגובה כזו יש באור יהודה, היא נובעת מכך שהעיר סמוכה לשדה התעופה, וזו ההזדמנות הגדולה שלה. "ההיתכנות הכלכלית" לפינוי בינוי באור יהודה יכולה לשמש כגורם לחץ לתכנון אחר וטוב יותר: צפוף, אך לא גבוה. כזה שאפשר להשגיח מלמעלה על הילדים המשחקים בגינה. בינוי שמכסה יותר שטח, רחובות בקנה מידה אנושי, ידידותיים להולכי רגל, עם חזיתות מסחריות פעילות. ודווקא בפינוי בינוי יותר קל לעשות זאת כי אפשר להתחבר לרחובות העיר הקיימת ולשפר גם אותן.

מהלך כזה דורש אומץ לצאת נגד פרדיגמות שהציבור שרוי בהם וכוח לשכנע את מוסדות התכנון הלאומיים, להשתחרר מפרדיגמות אחרות. ההתחלה יכולה להיות מהלך שיקרב את אור יהודה למעמד פריז של המזרח התיכון (לפחות במה שנוגע לעקרונות התכנון).

לכתבה בגלובס 



Comments