תכנון ערים לפתרון מצוקת הדיור

נשלח 8 בספט׳ 2011, 5:36 על ידי Sustainability Org   [ עודכן 8 בספט׳ 2011, 5:52 ]

נהוג לחשוב שפתרון מצוקת הדיור מחייב הקצאת שטחים נרחבים לבנייה בפריפריה, מתכנני ערים טוענים כי שינוי מדיניות התכנון ועיבוי יישובים קיימים יעיל ומקיים יותר

08/09/2011 מרלן-אביבה גרינפטר - אפוק טיימס
 
צפיפות
בניה לגובה בערי המרכז ובפריפריה יאפשר הרחבת מלאי הדירות מבלי לפגוע בשטחים פתוחים ויאפשר ליעל את השירותים הניתנים לאזרח - צילום: יאירה יסמין
מרבית העוסקים בפתרון מצוקת הדיור מצביעים על הצורך בתוספת נרחבת של קרקעות לבנייה הזמינות בעיקר בפריפריה. מנגד ארגונים ירוקים נזעקים בשל החשש מפגיעה בשטחים פתוחים ובשל הצורך בהוספת תשתיות של כבישים שיידרשו בד בבד עם עליית מספר התושבים בפריפריה.
 
מתכנני הערים מציעים שינוי בתפישת התכנון העירוני - הפתרון האפקטיבי ביותר הוא "התחדשות עירונית" : ציפוף בנייה בערים הקיימות, עירוב אוכלוסיות ועירוב שימושים (מגורים, משרדים, מסחר ושירותים). בעמותת "מרחב", ארגון המתמקד בשינוי הסביבה העירונית הבנויה, לא מאמינים שעל ידי מסירה של קרקעות זולות תיפתר בעיית הדיור. לדעתם יש לצופף את הבנייה בערים ולהם סל של פתרונות לכך. אדריכל דרור רשף מעמותת מרחב מסר לאפוק טיימס שלהערכתו ניתן להוסיף בעשר השנים הקרובות 150,000 יחידות דיור במסגרת גבולות הישובים העירוניים הקיימים.

ציפוף בנייה ועירוב אוכלוסיות

רשף מתאר את מחזור החיים של שכונות "הומוגניות" - הדירות זהות בגודלן והתושבים בגילים דומים בעלי רקע כלכלי-חברתי דומה ובגילים דומים. השכונה מיועדת למגורים בלבד, כך נהגו לבנות שכונות בשנות ה-60-50. אחרי מספר שנים האוכלוסייה מזדקנת, מוסדות חינוך נסגרים והשכונה עוברת תהליך לא בריא. בתום 20 שנה השכונה חייבת לעבור תהליך של התחדשות.

רשף מביא לדוגמה מספר שכונות בבת ים ואת השכונה של אנשי הקבע בראש העין המאוכלסות כיום באוכלוסייה מבוגרת בלבד.

"כיום כולם רוצים לגור בתל אביב אך לא כך היה בשנות השמונים כשצעירים ברחו מהעיר הגדולה. כיצד חל המהפך? "מדיניות התכנון בעיר היא שהביאה למהפך", טוען רשף. כשבשכונות דרים יחד אוכלוסיות מרקע סוציו-אקונומי שונה ובה משרדים, מסחר ושירותים, השכונה אינה מתיישנת ואין צורך בחידושה אחרי מספר שנים. ה"תחזוקה" של החלפת בניינים נעשית באופן שוטף כשכל פעם מגיע תורו של מבנה אחר.

אחת ההצעות לפתרון מצוקת הדיור היא לבנות קומות נוספות על הגגות. לחילופין ניתן להרוס את הבניינים הישנים ולבנות במקומם מגדלים חדשים עם מאות יחידות דיור במחירים סבירים עם הקצאה של יחידות לדיור בר השגה.

רשף מביא לדוגמא את העיר ליון בצרפת שגם בה היו בשנות ה-60-50 שכונות "גטאות" של אוכלוסייה אחידה. כיום חלק מהשכונות עוברות תהליך של ההתחדשות עירונית. על פי החוק בצרפת כל מבנה חייב להקצות 30-20 אחוזים מן הדירות לדיור בר השגה, וגם להיות מורכב מדירות בכל הגדלים.

בעמותת מרחב לא רק מדברים, בחלק מהערים בארץ נעשית עבודת תכנון לחידוש שכונות. ראשונה הייתה קריית שמונה בה התקיים אחרי מלחמת לבנון השנייה מיזם הנקרא שארט (Charrette), זהו הליך לחידוש מרכז העיר בשיתוף הציבור המקומי. רשף מספר שאחרי תכנון של מספר שנים ביוזמת עמותת מרחב, משרד השיכון אימץ את הרעיון של ציפוף מרכז העיר שהוא ביסודו פתרון מקיים ושומר סביבה. הרעיון כולל בניה של שכונה עם עירוב אוכלוסיות מגילאים ורקע סוציו אקונומי שונים. חשוב גם שיהיו בשכונה המתחדשת עירוב שימושים, לא רק מגורים אלא גם משרדים, מסחר ושירותים שיספקו מקורות תעסוקה. לדבריו בסוף השנה יחל יישום התכנון ביוזמת משרד השיכון.

בינוי ואחר כך פינוי

עירוב שימושים
עירוב שימושים, מגורים, משרדים מסחר ושירותים בכפיפה אחת, יאפשר הגדלת מאגר מקורות תעסוקה - צילום: יאירה יסמין
גם בשכונות בבת ים ובטירת הכרמל מבצעת העמותה פרויקטים על פי כללי חידוש שכונות המאפשרת הגדלת האוכלוסייה ללא תוספת שטח כמעט. התכנון איננו של המבנים בלבד אלא של השכונה כולה, כולל דרכי גישה, אזורי הליכה ורכיבה על אופניים, אזורי מסחר ושירותים שיהפכו את השכונה לחיה ותוססת ולא למקום לינה בלבד.

בעמותת מרחב לא דוגלים בשיטה הנהוגה כיום בערים הגדולות לציפוף בנייה המוכרת בשם "פינוי בינוי". רשף מסביר שהדרישה מדייר לעבור במשך כמה שנים לדירה אחרת, לעתים לשכונה שונה עד אשר תסתיים הבניה החדשה היא קשה ולעיתים מונעת הסדרים לחידוש מבנים. ההצעה היא למצוא בשכונה שטח לבניה לגובה ורק לאחר סיום הבניה להציע לתושבים לעבור למבנה החדש מאותם המבנים המיועדים לפינוי ובינוי מחדש. וכך להחליף בניינים לא צפופים למבנים גדולים יותר על פי העיקרון של עירוב אוכלוסיות. גם במקרים האלה מציעים המתכננים לעשות זאת יחד עם גופי התכנון ברשות המקומית תוך שקיפות ושיתוף ציבור בשכונה כבר בשלב הראשוני של התכנון.

לשנות את מדיניות התכנון המיושנת

יודן רופא - אדריכל ומתכנן ערים המלמד במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטת בן גוריון ובבית הספר לאדריכלות באוניברסיטת תל אביב מסביר: "הסיבה למשבר הדיור היא אי-התאמה בין הביקוש לדיור לבין ההיצע. הן בכמות, הן במיקום והן במגוון – זוהי תוצאה של חוסר היכולת של מערכת התכנון להגיב בזמן אמת לצרכים משתנים באופן דינמי". כיום יש בפריפריה 160,000 תכניות בנייה מאושרות למגורים אשר אינן באות לידי מימוש בשל חוסר ביקוש לדיור במקומות אלו

רשף מסביר כי למרות היותה מדינה צפופה, ישראל בנויה בצורה מאד פזרנית. לא רק בעמותת מרחב סוברים כך, האדריכל מתכנן הערים אריה קוץ מדבר אף הוא על הגדלת הצפיפות העירונית והקטנת כיסוי השטח של המבנים החדשים. לביקורת על מגדלי דירות היוקרה בתל אביב הוא עונה: "עדיף 50 מיליונרים לדונם מאשר 50 דונם למיליונר".

רשף מסביר כי תכנון של ערים קטנות בפריפריה הוא שיצר את אי השוויון בינה לבין המרכז. אנשים נודדים מהפריפריה לעיר מסיבות כלכליות, חברתיות ותרבותיות. "פיתוח ערים קטנות ולא צפופות בפריפריה יצר מצב בו ערים אלו אינן מסוגלות לספק לתושביהם פרנסה, תחבורה ציבורית נאותה ושירותים נוספים בתחום החינוך והתרבות". הוא מוסיף כי אם רוצים לבנות בפריפריה יש לצופף את הבנייה גם שם. לדעת מתכנני ערים רבים בארץ תקנות תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית הדורשת שבערי הפריפריה 70-60 אחוזים משטחי היישוב יהיו שטחים פתוחים) אינן מאפשרות ציפוף בנייה בערים אלה ו(לכן?) מונעות את התפתחותן.

לדברי רשף מצוקת הדיור בארץ היא תוצאה של מדיניות תכנון ולא של כוחות השוק כפי שמנסים לשכנע. לדעתו, מדיניות התכנון בארץ לא התפתחה עם השנים ונשארה כשהייתה בשנות ה-60 כאשר בישראל התגוררו שני מיליון תושבים בלבד. "אין לישראל חזון כיצד תראה המדינה ומערכת הדיור כאשר נגיע לאוכלוסייה של 11 מיליון, כיום אנחנו כבר 6.8 מיליון תושבים".

אחת הבעיות במערכת התכנון בארץ היא היותה מערכת הירארכית: ועדה קובעת את תכניות המתאר ברמה הארצית, וועדות מקומיות עוסקות בתכנון ברמה הפרטנית המקומית. הועדות המחוזיות בודקות ובוחנות את ההתאמה של התוכניות המקומיות. במידה ונתקלים בבעיה ברמה המקומית ומזהים צורך בהתאמה של תכנית המתאר הארצית, יש לעלות שוב בכל שלבי היררכיה. על התכנית לחזור מהוועדה המקומית, למחוזית ולעיתים עד לוועדה הארצית. רשף מעיר לגבי נושא נוסף והוא אכלוס הוועדות וחוסר שקיפות ושיתוף הציבור, בעוד בוועדות התכנון המקומיות יושבים לרוב אנשי ציבור נבחרים, בוועדות ברמה הגבוהה יותר יושבים פקידי ממשל. רשף מסביר כיצד בארה"ב החובה לשתף את הציבור כבר בשלב התכנון מעוגנת בחוק עוד משנת 1972.

בארץ לעומת זאת, הציבור מוזמן להגיש התנגדויות רק בתום התכנון. לדעת רשף יש לתת יותר כוח לוועדות המקומיות שחבריה הם נבחרי ציבור, בתנאי שתהייה חובה מעוגנת בחוק לשתף את הציבור כבר בשלב התכנון. "הציבור הוא המבקר הטוב ביותר", מציין רשף.

מדיניות תכנון בערים הגדולות

ראשי הערים של פורום 15 הערים הגדולות הודיע כי מעתה כל תכנית בנייה שתוגש לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תהיה מחויבת לכלול עקרונות של בנייה ירוקה אשר תואמים את הנחיות הוועדה המקומית באותה עיר.

בפורום פועלים לקידום מדיניות תכנון כלל-עירונית מתקדמת אשר תכלול היבטים תכנוניים". בהמשך ההודעה מוסבר שהיבטי התכנון כוללים ציפוף בנייה בערים, שימוש חדשני במרחב הציבורי העירוני, חשיבה מחודשת על נושא גודל הדירות בעיר ועוד. "היבטים אלה יש בהם בכדי לתרום משמעותית לבניית ערים יעילות מבחינה אנרגטית, בריאות, תוססות ובנות קיימא. בנוסף לכך, נאמר בהודעה,"הבנייה הירוקה תורמת משמעותית לחיסכון בייצור פסולת, להפחתת עלויות של טיפול בבעיות בריאותיות, לעליית הישגי תלמידים בבתי הספר ועוד".. הערים הגדולות בארץ החברות בפורום ה-15 מאכלסות יחד מעל ל-2.5 מיליון תושבים, כ-40 אחוז מכלל אוכלוסייתה של מדינת ישראל.

רון חולדאי ראש עיריית ת"א-יפו ויו"ר פורום ה-15 מסר: "העיריות החלו במהלך לשינוי אופי הבנייה במדינת ישראל, לאור העובדה ששום גורם שלטוני אחר לא קידם עד כה מדיניות מחייבת ואחידה בנושא. אנחנו נמצאים בפיגור רב אחרי הנעשה בעולם בתחום הזה ואנו מקווים שבעקבות ההחלטה יגדלו באופן ניכר היקפי הבניה הירוקה בישראל".

להעדיף את התחבורה הציבורית

רשף מסביר שאחת התקנות המקשות על ביצוע ציפוף בנייה בעיר היא העדפת הרכב הפרטי והחובה לספק בכל בניין מקומות חניה.

רשף טוען שכיום בארץ ל-50 אחוז מבתי האב אין מכונית פרטית והם אלה העושים שימוש בתחבורה הציבורית. צריך להביא את התחבורה הציבורית לדרגת יעילות כזו שתעודד את ציבור בעלי הרכב להעדיף אותה על פני השימוש במכונית. הוא מזכיר שבערים רבות בעולם, ביניהן פריז, לונדון וניו יורק, גם בעלי מכוניות משתמשים בתחבורה בציבורית במרבית הנסיעות שלהם מפני שהיא מהירה יותר מאשר הנסיעה במכונית.

להתייעלות בתחבורה הציבורית יתרון נוסף: פורום ה-15 אליו הצטרפו הערים ירושלים, אשקלון ובת ים שאינן חברות בפורום, חתמו על "אמנה להפחתת זיהום אוויר ולהגנת אקלים". במסגרת אמנה זו התחייבו העיריות לצמצום של 20 אחוז מפליטות גזי החממה בתחומן עד לשנת 2020 לעומת רמת הפליטות בשנת 2000. מאחר וחלק ניכר של זיהום האוויר ופליטת גזי החממה בערים הגדולות נובע התחבורה הפרטית, הדרך להפחתה עוברת דרך ייעול התחבורה הציבורית.

צפיפות אוכלוסין / תושבים לדונם

מנהטן 67

קהיר 32

ניו דלהי 29

ניו ג'רסי 28

פאריז 20

מרכז לונדון 10

תל אביב 7

גוש דן 5
 

כתבות קשורות:
Comments